Supprimée pour les résidences principales, la taxe d’habitation demeure un outil fiscal central pour les communes lorsqu’il s’agit des résidences secondaires. En 2024, cette taxe spécifique a rapporté près de 3,9 milliards d’euros aux collectivités locales, dont 436 millions d’euros issus de la seule surtaxe appliquée dans certaines communes, selon une étude de Green Acres, une plateforme immobilière en ligne créée en 2004 et spécialisée dans la recherche de biens de loisirs et de résidences secondaires, en France et à l’international.
Si le produit global est conséquent, il repose cependant sur un nombre limité de territoires, note l’étude. Sur les 34 940 communes recensées dans les fichiers fiscaux, seules 1 461 d’entre elles, soit 4,18 %, ont fait le choix d’activer la majoration autorisée par la loi. Cette minorité concentre cependant l’essentiel des enjeux budgétaires, car elle correspond à des zones à forte attractivité touristique ou résidentielle, où la présence de résidences secondaires est structurellement élevée.
Une surtaxe presque toujours au maximum
Lorsqu’elles décident de surtaxer, les communes le font rarement à la marge. Le taux moyen de majoration atteint 45 %, frôlant le plafond légal fixé à 60 %. Dans les faits, près de deux tiers des communes concernées appliquent directement le taux maximal. Pour les propriétaires, l’impact est tangible. Le montant moyen de taxe d’habitation sur une résidence secondaire s’élève désormais à environ 1 125 euros, contre près de 700 euros avant la réforme.
Une hausse significative, qui s’explique moins par une explosion des bases que par l’usage systématique des leviers de majoration dès lors qu’ils sont disponibles. « Aujourd’hui, on axe le débat sur les résidences secondaires, alors que les niveaux moyens de taxation restent proches de ce qui existait auparavant, explique Benoît Galy, CEO de Green-Acres. Ce que l’on observe, c’est que dès que l’État autorise la majoration, le taux maximal est très souvent retenu. Les montants deviennent alors immédiatement très élevés. »
Paris, un cas hors norme…
Parmi les communes les plus bénéficiaires, Paris occupe une place singulière. Avec 334,2 millions d’euros perçus au titre de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, la capitale se situe très loin devant les autres grandes villes, telles que Nice (2e, 63,8 millions d’euros) ou Marseille (4e, 43 millions). Le coût moyen par résidence secondaire y atteint 2 783 euros, avec un taux de majoration de 60 %.
Cette situation s’explique par un phénomène spécifique, souligne Green Acres : la coexistence d’un parc important de pieds-à-terre détenus par des ménages français ayant quitté Paris, et d’une clientèle internationale pour laquelle la capitale conserve un fort pouvoir d’attraction. Contrairement aux stations balnéaires ou de montagne, Paris ne s’identifie pas spontanément comme un territoire de résidences secondaires, mais son poids fiscal dans ce domaine est déterminant.
… la Région Sud et plus particulièrement la Côte d’Azur parmi les plus bénéficiaires
Derrière Paris, le classement des communes les plus bénéficiaires reflète une géographie bien connue : Côte d’Azur, littoral atlantique, grandes métropoles et stations alpines. Nice, Cannes, Marseille, Antibes, Saint-Raphaël, Fréjus, Menton et Mandelieu-la Napoule figurent ainsi parmi les vingt-cinq communes percevant les montants les plus élevés.
Toutes n’ont toutefois pas recours à la majoration maximale. Certaines, comme Cannes, La Baule ou Megève, n’appliquent aucune surtaxe, tandis que d’autres optent pour des niveaux intermédiaires. Des choix qui traduisent des arbitrages politiques locaux entre rendement fiscal, acceptabilité sociale et stratégie d’attractivité.
