Au coeur des mutations dans le logement social, bilan de mi-mandat à 13 Habitat

Depuis 2015, date de début du mandat de la nouvelle gouvernance incarnée par la présidence de Lionel Royer-Perreaut, 13 Habitat aura produit 1042 logements livrés dans 21 communes du département ; réhabilité 3000 logements dans 8 cités, rénové sur le plan énergétique 741 logements et modernisé au niveau thermique, 22 résidences soit 3000 logements. Près de 300 millions d’euros ont été investis dans ces différents domaines entre 2017 et 2018. Malgré les restrictions budgétaires consécutives aux réformes du monde HLM, l’Office a fait le choix de poursuivre dans cette dynamique. La hausse de la TVA de 5,5% à 10% sur le neuf, la baisse des aides personnelles aux logements (APL) (2 milliards d’euros en 2019), ou encore la cotisation supplémentaire à la Caisse de garantie du logement locatif social (CG2LS – une autre forme de taxe)… sont, en effet, autant de mesures récentes qui pèsent sur les finances des bailleurs sociaux. Dans ce contexte, 13 Habitat a néanmoins décidé de ne pas augmenter le loyer de ses locataires. « C’est un choix politique et cela a été voté à l’unanimité en conseil d’administration, indique Lionel Royer-Perreaut. C’est un manque a gagné pour l’office pleinement assumé ».

Réduction de la masse salariale

Pour compenser ce manque à gagner et continuer à mener cette « politique ambitieuse autour du logement social », 13 Habitat a reçu l’aide du Département des Bouches-du-Rhône, dont ce ne n’est pourtant pas la compétence. Une volonté de la présidente Martine Vassal qui se traduit par une enveloppe de 157 millions d’euros sur un investissement total de 245 millions d’euros. Cela permettra la livraison de 59 résidences neuves sur l’ensemble de la mandature, soient 1803 nouveaux logements dans 32 communes. Outre le coup de pouce du Département, il a également fallu à 13 Habitat faire des économies ailleurs. L’occasion de repenser son modèle pour équilibrer son budget.

C’est d’abord sur la masse salariale que les efforts ont été réalisés, soit une baisse de 3,5% des frais de personnel. Le rapport de la mission interministérielle d’inspection du logement social (Milos) livré en 2015 faisait état de 130 collaborateurs de trop sur les 930 que compte l’Office. Un peu moins de 100 personnes ont quitté la structure dans le cadre d’un plan de départ volontaire à la retraite. « Avant, ces départs étaient remplacés, mais ça n’a pas été le cas cette fois-ci. Cela nous a permis de nous restructurer différemment en optimisant notamment les postes et réorganisant les services », explique Lionel Royer-Perraut. 13Habitat a également fait le choix de moins recourir à l’intérim plus coûteux favorisant le CDD qui « peut se transformer en CDI », ajoute le président de 13H. Autre stratégie pour faire des économies : un meilleur suivi des loyers impayés. Ils sont passés des 6,2 millions d’euros en 2015 à 5 millions d’euros en 2018. Une personne assure désormais pleinement cette mission. Par ailleurs, en 2018, 13 Habitat est passé de 20 à 9 agences, qui ont chacune désormais entre 3500 et 4000 logements en gestion. L’objectif de cette refonte est de « professionnaliser la proximité ».

Mise en oeuvre de  nouvelles stratégies

La restructuration implique aussi la mise en oeuvre d’une nouvelle stratégie avec la création de nouveaux services. L’office ainsi crée une cellule de contrôle qui assure le suivi et la bonne conception des travaux réalisés. La Daci, direction de l’audit et du contrôle interne, contrôle chaque année entre trois et quatre millions d’euros de travaux et prestations réalisés par les fournisseurs. Elle intervient dans les parties communes au moyen de contrôleurs techniques expérimentés et sur la propreté des cités, à la suite de réclamation de locataires ou de plan d’actions internes. « Un des reproches qui nous était fait lorsque nous sommes arrivés en responsabilité, c’était la qualité des travaux réalisés qui n’était pas toujours satisfaisante aux yeux des locataires. Des entreprises voyaient leurs marchés renouvelées depuis des décennies et ne rendaient plus des prestations de qualité», explique Lionel Royer-Perreaut. « Mais il y a encore du travail.»

13 Habitat a également lancé, courant 2018, sa politique d’accession sociale à la propriété. Dans le cadre du plan stratégique du patrimoine 2015-2024 – à 1,46 milliard d’euros pour la construction et la réhabilitation – sa mission est de vendre 50 logements 13 Habitat par an, en individuel ou en bloc, à des particuliers ou d’autres bailleurs sociaux. Le produit de ces ventes sera lui aussi réinvesti dans des opérations d’offre nouvelle mais aussi de réhabilitation. Le premier programme concerne une opération de 20 villas en cours à Miramas. « Nous proposerons d’autres programmes en 2019 et 2020. Une responsable de la vente a été recrutée dans ce sens ».

Si 13Habitat est également engagé dans plusieurs opérations de renouvellement urbain, Lionel Royer-Perreaut tire néanmoins la sonnette d’alarme. « C’est très bien, mais a un moment, nous, les bailleurs on ne va pas pouvoir suivre surtout quand vous êtes engagés sur tous les projets du département. On nous réduit d’un côté et on nous demande d’être toujours plus présent ailleurs. Nos finances ne sont pas élastiques. » 13 Habitat est engagé dans 13 PNRU (programme national pour la rénovation urbaine) : douze dans les quartiers nord de la ville et un dans le sud, La Soude-Mazargues. « Démarré le dernier, il sera terminé le premier, note Lionel Royer-Perreaut. A ce sujet, le président de 13 Habitat regrette « d’une manière générale qu’il n’y ait pas un portage politique suffisamment fort de certains élus [il ne dira pas qui] de territoire sur des opérations de rénovation urbaine dans les quartiers nord ». Depuis 2015, 17 millions d’euros ont été investis pour le renouvellement urbain par 13 Habitat. 

En chiffres
> 13Habitat : 1^er bailleur social public des Bouches-du-Rhône, et de la région Sud Provence-Alpes-Côte d’Azur.

> 13 Habitat c’est : 34 000 logements soit 75 000 locataires, 400 cités et résidences dans 70 communes.

> Un budget 2019 de 405 millions d’euros.

> Impact de la réduction de loyer de solidarité (RLS) : – 7 millions d’euros en 2018. – 7 millions en 2019. – 20 millions en 2020.

> Plan de rénovation énergétique et technique 2015/2024 : 80 millions d’euros.

> De 2015 à 2020, 13 Habitat aura investi 15 millions d’euros pour réhabiliter 21 cités et résidences, soit près de 3000 logements. Pour les seules peintures des cages d’escaliers, l’Office a consacré 3 millions d’euros depuis 2015 dans plusieurs cités et résidences, dans et hors Marseille. Pour 2019, ce budget est de 160 000 euros.

> De 2015 à 2020, 13,5 millions d’euros investis pour améliorer le chauffage dans 31 cités et résidences, soit plus de 5000 logements.

> Près de 8,2 millions d’euros pour moderniser les ascenseurs d’ici à la fin de la mandature.

> La commission d’attribution des logements (CAL) se réunit 2 à 3 fois par semaine, pour examiner à chaque fois entre 50 et 70 demandes. 8000 logements ont ainsi été attribués depuis de début de la mandature.

> Selon la dernière enquête de satisfaction (menée en 2017 et 2018) 80% des locataires sont satisfaits du processus de transformation et de modernisation de 13 Habitat.