Immobilier logements et bureaux, les ventes augmentent sans créer de bulle

Alors que les années électorales marquent habituellement un certain attentisme des investisseurs, le marché immobilier des Bouches-du-Rhône est resté assez dynamique entre le 1er mai 2016 et le 31 avril 2017. Les volumes de ventes ont même augmenté de 10,4 %. « Le marché peut-être qualifié de stable, sain et serein », affirme Pierre Milan, le président de la chambre des notaires du département.

Marseille plus rentable que les autres grandes villes françaises

Marseille en est un parfait exemple car, contrairement aux autres métropoles françaises, elle ne voient pas les tarifs s’envoler. Pour les appartements anciens, les prix restent stables à 2 270 euros le m² avec une très légère hausse de 0,6% tout comme les maisons anciennes qui affichent une progression de 2,2 %. « Comme les prix des loyers n’augmentent pas aussi vite que les prix à l’achat, les grandes villes comme Lyon, Rennes ou Strasbourg voient leur rentabilité fortement baisser. Grâce au maintien des prix, Marseille reste plus intéressante pour les investisseurs », explique Me Stéphanie Viguier qui a livré les données pour la cité phocéenne. À noter, un regain d’intérêt pour le centre-ville dynamisé par les rénovations et les programmes de réhabilitation comme Euroméditerranée. Ainsi, les 1er et 2e arrondissements, notamment le secteur Joliette, voient leur nombre de transactions progresser sensiblement et les prix peuvent atteindre les 2 600 euros le m². Sur l’ensemble de la ville, le volume de ventes est en hausse de 6,7 %.

Une fracture Nord-Sud encore importante

Le 8e arrondissement reste le plus cher de la ville avec un prix médian au m2 de 3 100 euros, talonné de près par le 7e arrondissement qui enregistre une hausse de 6 %. L’arrondissement qui, sans conteste, affiche la plus forte progression en valeur est le 14e avec un bond de 11,6 %. Mais la fracture entre les quartiers Sud et Nord reste toujours impressionnante. « Les prix pour un appartement ancien peuvent varier du simple au double entre le 7e et le 15e par exemple », indique Stéphanie Viguier. Le 15e arrondissement est également très contrasté qu’il s’agisse des maisons ou des appartements. Les prix des maisons sont en progression tandis que ceux des appartements s’effondrent, ce qui donne une chute globale des tarifs médians de 13,5 % sur l’année. « Cela peut faire craindre une poursuite de la paupérisation de ces quartiers même si à long terme, ce sont eux qui devraient tirer les marchés vers le haut avec l’arrivée de nombreux programmes neufs », ajoute le notaire.

Aix-en-Provence, toujours très chère

À Aix-en-Provence, les volumes sont à la hausse pour la deuxième année consécutive avec une progression de 10 %. Les acquéreurs, notamment les primo-accédants, sont de retour sur des bien entre 400 000 euros et 700 000 euros. Les délais de vente sont beaucoup plus rapides et les négociations restent marginales. Sur l’ancien, les prix avoisinent les 3 800 euros le m² même si le centre-ville reste cher avec 4 370 euros le m² en prix médian. La grande nouveauté est la modification du plan local d’urbanisme qui a rendu de nombreux terrains constructibles. Les acheteurs de foncier sont désormais plus nombreux même sans permis de construire.

Est du département : une « airbnbisation » du marché

Sur l’est du département, la chambre des notaires constate une « airbnbisation » du marché avec beaucoup d’achat de petites surfaces pour les locations saisonnières. À Cassis, haut lieu du tourisme local, les prix d’un appartement peuvent atteindre les 4 870 euros le m² et La Ciotat affiche un prix médian de 3 570 euros le m². Aubagne, qui attire de plus en plus les familles marseillaises soucieuses de s’éloigner de la ville pour un cadre plus naturel, les valeurs restent raisonnables avec 2 390 euros le m² pour un appartement ancien.

Ouest du département : les maisons anciennes toujours très prisées

A l’Ouest, la zone de l’Etang de Berre est elle aussi très dynamique avec un volume des ventes en progression de 10 % et une légère hausse des prix dans l’ancien de 1,7 %. Dans le pays salonais, les maisons se vendent mieux que les appartements, deux transactions sur trois, et les prix augmentent sensiblement de 7 %. À Arles, l’immobilier neuf connaît une hausse significative avec de plus en plus d’acquisitions sur plan tandis que le nord des Alpilles est à la peine sur ce type de bien car les terrains à bâtir sont en attente de la validation des plans locaux d’urbanismes par les petites communes.

Une réforme fiscale très attendue

En conclusion, les notaires affirment être confiants pour les années à venir. La progression du marché dépend de l’évolution des taux d’intérêt actuellement très favorables aux acquéreurs. Le gouvernement d’Emmanuel Macron doit également annoncer de nouveaux changements en terme de fiscalité avec notamment la question de l’impôt sur la fortune. Enfin, la pérennisation ou le remplacement du dispositif de la loi Pinel va également lourdement impacter le marché sur les biens neufs.

Immobilier d’entreprises : Marseille signe son meilleur début d’année en 2017

Le marché du tertiaire se présente également très bien en ce début d’année. Cushman & Wakefield vient de publier sa note de conjoncture (l’intégralité ci-dessous) pour le premier semestre 2017 et annonce qu’un peu plus de 72 000 m² de bureaux ont déjà été commercialisés sur la métropole Aix-Marseille. Un chiffre largement en avance par rapport à l’année précédente qui en a écoulé 111 000 m² au total. La cité phocéenne est devenu le leader sur ce segment avec 51 000 m² de surfaces vendues sur les six premiers mois signant ainsi son meilleur premier semestre de ces dix dernières années. De son côté, Aix-en-Provence subit le contrecoup de deux années très actives avec un volume de transaction réduit à 21 700 m². Sur le territoire métropolitain, les grandes surfaces ont le plus de succès. Elles représentent 45 % de l’activité (32 600 m²). Marseille, encore une fois, est en tête avec neuf signatures de plus de 1 000 m² totalisant 28 200 m².

Documents sources :
> L’étude complète des notaires des Bouches-du-Rhône

> L’étude complète de Cushman & Wakefield