En 2016, l’Agence départementale d’information pour le logement des Bouches-du-Rhône (Adil 13) en partenariat avec la FNAIM Aix-Marseille Provence a mis en place un observatoire départemental des loyers du parc privé (ODL). Seul observatoire agréé nationalement, il suit 34 000 lots dans le département, en s’appuyant sur les données de 110 cabinets de gestion locative dont 90 % de la FNAIM. « Il s’agit d’un outil indispensable à la fois pour les particuliers et les professionnels, car lorsque les prix sont transparents, le marché se régule », indique Thierry Moallic, directeur de l’Adil 13. Ce dispositif permet ainsi de dresser un état des lieux chiffré des loyers sur le territoire.
De fortes disparités territoriales
Dans la métropole Aix-Marseille Provence, le loyer médian s’élève à 12,3€/m2, très proche de celui du département à 12,2 €/m2. « Mais, on constate de fortes disparités territoriales et une fourchette de loyers qui oscille entre 8,8€/m2 à Tarascon et 17,2€/m2 à Sausset-les-Pins, soit du simple au double », explique Lisa Miceli, responsable de l’ODL. Trois secteurs géographiques se distinguent dans les Bouches-du-Rhône : « l’ouest du département pratique les loyers les plus faibles (Tarascon 8,8€/m2, Arles et Port-de-Bouc 10,5 €/m2, Berre-l’Etang 11€/m2 et Salon 11,2€/m2) », poursuit Lisa Miceli. Les villes situées au centre du département, dont Marseille, enregistrent des prix intermédiaires. Exemples : Marignane 11,5€/m2 ; Marseille 11,7/m2 ; Miramas 11,8€/m2 (principalement porté par des petits surfaces) ; Fos-sur-Mer et Martigues 12,3€/m2). Enfin, les loyers les plus élevés se retrouvent sur la côte bleue et la côte est du département. 14,4€/m2 à La Ciotat ; 15€/m2 à Aix-en-Provence et Cabriès ou encore 16,5€/m2 à Cassis et Sausset-les-Pins.
Plusieurs réflexions viennent étayer l’analyse des prix des loyers. Pour les professionnels et les experts de la gestion locative, un marché locatif en bonne santé doit connaître un taux de mobilité entre 25 et 30%. Il reste disparate en fonction des villes. A Marseille, par exemple, il se situe en dessous, à 19%. « Ce qui peut nous laisser penser qu’il y a une certaine satisfaction des locataires à Marseille, souligne François-Xavier Guis ; l’autre raison étant que les locataires n’ont toujours pas la possibilité d’accéder à un autre logement. Aix et Aubagne sont respectivement à 26 et 27% de taux de mobilité. Des chiffres qui s’expliquent en raison de la typologie différente en pays d’Aix. En plus d’une importante population étudiante, « les personnes qui arrivent sont mutées et mutables, ils restent deux ans, un peu plus parfois avant de repartir. S’ils décident de rester, ils achètent », note Laurence Pont, administratrice de la FNAIM.
Nécessité de rénover le parc privé pour louer
Parallèlement à une stabilité des loyers depuis six ans, les professionnels constatent que les délais de relocation diminuent. « C’est une bonne nouvelle. Nous avions jusqu’à présent un délai de relocation entre 4 à 6 mois, aujourd’hui nous sommes à 2 à 4 mois, explique François-Xavier Guis, président adjoint de la FNAIM. « Ce sont des délais normaux et notre sentiment, c’est que marché s’est régulé, c’est-à-dire que le prix est le bon prix, en même temps il y a eu réellement une prise de conscience de certains propriétaires, pour rendre leur bien « sexy ». »
En effet, depuis 5 ans, les propriétaires ont compris la nécessité de réévaluer le parc en faisant des travaux. « Dans le parc locatif ancien, les appartements qui n’ont pas été rénovés ne se louent pas, c’est clair », précise Laurence Pont, d’autant « qu’il y a une grosse concurrence du neuf, sur lequel le locataire va davantage porter son choix. Mais ce n’est pas toujours le cas, car en pays d’Aix (Simiane, Bouc-Bel-Air, Cabriès…), il n’y a pas de programmes neufs et les logements anciens, s’ils n’ont pas été rénovés ne se louent pas ».
Reste qu’il y a un déficit de communication autour des aides à la rénovation, notamment sur les crédits d’impôts de l’Agence nationale de l’habitat (Anah). « La carence est due à la multiplicité des aides qui existent, c’est vrai que l’on aurait préféré un système plus simple et plus lisible », note François-Xavier Guis. « Effectivement, les particuliers ont du mal à se retrouver dans le dédale des aides, poursuit Thierry Moallic, rappelant l’ouverture de l’Espace accompagnement habitat, au 19 rue de La République, qui permet au public d’avoir des acteurs du logement réunit en seul lieu.
Selon les experts, les particuliers ont également développé une véritable sensibilité sur les économies d’énergie. « Il y a maintenant une vraie réflexion sur le sujet. Vous avez, bien entendu, l’emplacement, la typologie… mais le coût d’usage (charges, chauffage…) est devenu l’un des premiers critères d’un futur locataire », précise Didier Bertrand, président de la FNAIM.
« Le bail mobilité » pour réguler le marché
Ses dernières année, la gestion locative privée a été bousculée par le phénomène de location de courte durée. Dans le département, 12 000 offres de location saisonnière de courte durée ont été répertoriées, sur trois communes principalement : Marseille, Aix-en-Provence et Arles. « Si vous vous promenez rue Sainte, du jeudi au samedi soir, tout est allumé et le lundi et mardi soir, tout est fermé », lâche Didier Bertrand. Un marché que les professionnels n’hésitent pas à qualifié de « parallèle », ces biens sortant de la proposition de location traditionnelle longue durée ou d’une possible offre pour les primo-accédants…
Pour lutter contre ce phénomène, les professionnels ont milité pour une autre forme de bail. Ce nouveau dispositif s’inscrit d’ailleurs dans la loi Elan, sous la désignation de « bail mobilité », « possibilité qui n’existait pas et qui manquait entre cette location de courte durée et saisonnière et la location étudiante d’un an ou la location classique meublé ou vide de 3/6/9 ans. Il n’y avait rien pour les gens entre deux. Ce nouveau bail entre un mois et dix mois, avec des conditions fiscales intéressantes et qui vont permettre à un certains de produits, aujourd’hui, proposés en Air B&B de revenir dans de la location plus classique ».
Marseille, une ville en mutation
A Marseille, tous secteurs confondus, le loyer médian reste stable à 11,70€/m2. Comme sur l’ensemble du territoire, il existe de très fortes disparités de loyers entre les différents arrondissements et quartiers de la cité phocéenne où les loyers oscillent entre 10,70€/m2 et 13,20€/m2. Sans surprise, dans le 8e, 9e, 11e et 12e, les loyers sont les plus élevés. Ils se situent entre 12,50 €/m2 et 13, 20€/m2. Dans les 1er, 2e, 3e et 4e et 15e , les loyers sont plutôt dans la fourchette basse aux alentours de 10,70 €/m2-11,20€/m2 au maximum. « Cette fracture, on la connaît bien, les loyers en atteste une nouvelle fois », souligne Thierry Moallic.
Si on n’entre dans une analyse plus fine à l’échelle des quartiers, les loyers les plus élevés se retrouvent dans les quartiers comme Endoume, Rouet, Sainte-Anne, Saint-Giniez, Mazargues… même Menpenti, dont les loyers vont au-delà de 13 €/m2. Des chiffres démontrent qu’« il y a des mutations à Marseille, portées d’ailleurs principalement par des constructions neuves mais aussi l’ouverture de la L2 », poursuivent les experts. D’où le « cri d’alarme » des professionnels pour accélérer les projets autour de la mobilité dans la métropole Aix-Marseille Provence. « C’est une question d’urgence. On pousse tous pour que cette métropole fonctionne enfin, insiste Didier Bertrand. Logement transport, c’est un lien immédiat. » Sur le plan des loyers, les quartiers les plus abordables, au regard des ressources, restent Grands Carmes, Belsunce, Chapitre, Opéra… avec des loyers qui se situent aux alentours des 10 €/m2.
La ville d’Aix-en-Provence n’échappe pas aux disparités de loyers. Quel que soit le type, les loyers sont plus élevées dans la zone Aix Centre/Couronne Urbaine avec 15,6€/m2. Les loyers hors centre-ville se situent à 14,5€/m2. Le marché locatif aixois est particulièrement sensible à la desserte autoroutière. De ce point de vue, le nord de la ville connaît des difficultés qui ont une forte incidence sur le délai de relocation. A contrario, le quartier de la Duranne situé au sud-ouest de la ville est bien desservi, ce qui rend très dynamique le marché locatif du secteur.
A suivre demain notre deuxième volet :
[Immobilier] La FNAIM propose « un contrôle obligatoire du bâti tous les dix ans » (2/2)
