Le logement existant : dynamique mais à consolider
En terme de volumes, c’est un record historique, tant national (845 000 ventes) que départemental (32 367 ventes). Les Bouches-du-Rhône sont le quatrième département français en volume de ventes. En terme de valeurs, la baisse des prix enclenchée depuis 2008 a cessé. La FNAIM 13 a enregistré un montant des ventes de 6,85 milliards d’euros. « La métropole Aix-Marseille est l’une des seules qui n’a pas profité de l’augmentation des prix, explique Didier Bertrand, président. Bordeaux enregistrait une hausse de 4% en 2016, quand nous affichions une baisse de 0,5% sur l’année. »
Un retard justifié par la fuite de la clientèle aisée et la disparité des produits à la vente. « Les biens avec défauts ne se vendent pas », rappelle Didier Bertrand. « Le prix au m2 par arrondissement ne signifie plus rien, ce qu’il faut observer ce sont les différentes catégories de biens. » Au dessous de 250 000 €, le marché a été très actif, les biens entre 250 et 400 000 € se sont eux aussi plutôt bien vendus. Or, la Fnaim 13 note une quasi disparition de la demande CSP+ qui concerne les produits entre 400 et 600 000 euros. Pour les biens au-delà de ce tarif, le marché est reparti grâce aux chefs d’entreprise.
A noter que les chiffres les plus récents concernant le premier trimestre 2017 révèlent un arrêt total des transactions aux environs du 10 mars, signe que la campagne électorale a bel et bien démarré. « Il y a 5 ans, lors de l’élection, le marché enregistrait 4 mois d’arrêt », souligne Didier Bertrand.
La maison individuelle : une reprise confirmée mais pas suffisante
Avec une reprise de +20%, le marché de la maison individuelle en Paca vient donner de l’oxygène aux entreprises du secteur, lourdement touchées par un plongeon vertigineux de plus de 5 ans. Mais avec du recul, on s’aperçoit que le volume des ventes (5000 en 2016) n’atteint pas celui de 2007 (11 000). « La primo-accession est relancée grâce au prêt à taux zéro mais pas suffisamment, insiste Bruno Guerra, président régional de LCA-FFB, Constructeurs et Aménageurs de la Fédération française du bâtiment. En 6 ans, l’âge moyen d’un acquéreur est passé de 39 à 46 ans. »
Marseille étant une ville qui se densifie, la promotion est privilégiée. L’essentiel du marché se fait donc hors Marseille : les Pennes Mirabeau, autour de l’étang de Berre, entre Aubagne et Simiane, vers Salon de Provence également. A noter que fin février 2017, la région surperforme (21%) le niveau national (17%). « On peut s’attendre à des chiffres moins bons en mars », nuance Bruno Guerra. Toujours à cause de la période électorale.
Le logement neuf : nécessité de libérer l’offre
« Le marché est mitigé », annonce Stéphane Pérez, président de la FPI Provence, Fédération des promoteurs immobiliers. En 2016, 700 logements en moins ont été réservés par rapport à 2015 mais 1700 en plus par rapport à 2014. « Ce sont des résultats décevants », poursuit-il. Les résultats les moins bons sont localisés à Marseille qui pourtant annonçait avoir pourvu 5800 autorisations de construire. L’offre nouvelle de l’année 2016 baisse de 19% par rapport à 2015. « Or, nous n’avons commercialisé que 2800 produits. Il en manque donc 3000. » Deux solutions au mystère : soit les mises en vente sont décalées et 2017 sera une grande année, soit il y a eu beaucoup de recours.
« Il faut densifier la ville, tanne Stéphane Pérez. Il n’y a pas assez d’autorisations. Pour sortir 4000 logements, il faudrait 7000 autorisations. » Pourtant, l’attractivité du territoire a été prouvée par la vente des programmes. « Aucun programme planté », souligne le président. Le prix moyen au m2 habitable des logements réservés en TVA 20% dans les BDR demeure stable depuis 3 ans : 3848€.
Logement social : un record
L’année 2015 était déjà historique avec 3876 logements locatifs sociaux ont été financés. Difficile d’imaginer mieux. Et pourtant. 2016 s’est clôturée avec 5185 logements locatifs sociaux agréés, soit une augmentation de 35%. « La répartition géographique des logements financés marque un rééquilibrage vers les intercommunalités périphériques », explique Bernard Oliver, président de l’association régional HLM Paca et Corse.
Le marché locatif privé : un marché plus dynamique dans le neuf que dans l’ancien
« Sur Marseille, 11 à 12% du parc locatif est vide », lance Jean-Luc Lieutaud, président du pôle territorial Unis Paca, l’Union des syndicats de l’immobilier. Le problème : « Pour louer, des remises en état sont nécessaires et les propriétaires n’ont pas toujours les moyens d’enclencher des travaux. » En revanche, même si les logements neufs peinent à se louer au plafond Pinel, ils sont très prisés et la vacance locative y est faible. Les temps de relocation sont également plus bas dans le neuf : 1 à 2 mois, contre 3 à 4 mois pour l’ancien.
Autre tendance à noter : les biens les plus demandés sont les T3, les T4 et les maisons individuelles. « Il y a pas mal de turn-over sur les petits logements car la colocation, plus abordable, est un mode de vie de plus en plus prisé », conclut Jean-Luc Lieutaud. A Aix, le loyer moyen est de 14,80 le m2 quand il est de 11,40 à Marseille.
