La crise du logement et de l’immobilier reste l’un des grands sujets de préoccupation en France. Le nouveau ministre du Logement, Vincent Jeanbrun (LR), n’a pas caché la situation jugeant que le marché immobilier français est dans une situation « catastrophique » constatant qu’il « il y a des Français, des familles, des étudiants, des jeunes actifs qui n’arrivent plus à se loger, faute de logement sur le marché. »
La crise du logement et de l’immobilier reste l’un des grands sujets de préoccupation en France. Elle remonte au début des années 2020 et prend ses racines dans de nombreux facteurs conjoncturels et/ou structurels. L’un des meilleurs experts (sinon le meilleur) dans la région, Didier Bertrand, à la fois agent et expert immobilier (agence Immobilière Le Marquis à Marseille), conférencier et enseignant mais aussi président régional de la Fnaim (Fédération nationale de l’Immobilier) s’est vu confier au printemps 2024 une mission d’audit et de préconisations par le Conseil Economique, Social et Environnemental Régional Provence Alpes Côte d’Azur (Ceser). Un rapport et une mission dont il a partagé avec Gomet’ les conclusions en juin 2024. Elles n’ont pas pris une ride.
Pour construire son diagnostic, Didier Bertrand est parti des faits profonds avec des critères multiples relatifs non seulement au marché mais aussi à la démographie, à l’éducation, à l’emploi, au territoire… « Je me suis aperçu qu’il y avait une grande ignorance, beaucoup de poncifs que l’on répète à droite à gauche, des contre-vérités et finalement une réflexion assez pauvre », constate-t-il d’emblée.
La crise du Covid : le logement oublié des besoins essentiels
Avant d’envisager des mesures pour lutter contre la crise, son audit dresse un tableau sans fard. Son diagnostic relève des causes endogènes et exogènes qui sont à la base de tout ce qui arrive aujourd’hui. « Toute la chaîne immobilière et du foncier est bloquée. On n’arrête pas de parler de la crise de l’offre. Mais cette situation est aggravée en même temps, et c’est la première fois, par une crise de la demande. Et ce n’est pas aussi simple car il y a deux autres crises en parallèle : une crise du financement et une crise de la construction. » Les causes sont nombreuses mais elles ont été, selon Didier Bertrand, accentuées par l’instabilité au pouvoir. « Depuis huit ans, nous avons eu six ministres (à date de juin 2024, ndlr) du logement… Comment peut-on avoir une politique à long terme dans ces conditions ? », interroge-t-il. Le temps politique des élections n’est pas le temps de l’immobilier qui s’inscrit dans le long terme.
Seconde cause, conséquente, « le chef de l’Etat et les personnes qui l’entourent n’ont pas considéré le logement comme un besoin essentiel » lors de la crise sanitaire du Covid. « Le logement n’a pas été considéré comme essentiel. Or, avoir un toit comme manger, c’est le niveau zéro de la pyramide de Maslow, et c’est un droit constitutionnel ! Or l’Etat, lors du Covid, a baffoué ce droit, estime-t-il. En tant qu’agent immobilier, j’ai vu des drames se produire sous mes yeux avec des gens qui avaient vendu, qui étaient dans le camion de déménagement et ne savaient pas où ils allaient dormir. »
Une logique vaine de financiarisation du marché
Les contraintes durant cette époque de confinements sont multiples : pas d’état des lieux, pas d’actes d’achat et de ventes. Volens nolens, s’installe dans la société une vision délétère : « L’immobilier est une rente, ne rapporte pas à l’économie et ce n’est pas l’essentiel. » Parallèlement, une idéologie de la financiarisation de l’économie s’installe et a pour conséquence, selon Didier Bertrand, de livrer le marché à quelques-uns (institutions et gros acteurs privés ou publics). « Quand on voit la Caisse des dépôts investir autant, notamment dans le secteur social, c’est bien cet objectif de maitriser qui domine », observe-t-il.
« Mais cette logique est vaine comme le prouve la perte de 20 milliards de droits de mutation depuis le printemps 2023, observe encore Didier Bertrand dans son rapport publié au printemps 2024. C’est exactement le montant des économies recherchées par le gouvernement pour rester dans son déficit prévisionnel. Les régions, les départements et les communes ont un manque à gagner de 23% de leur budget ! En trois ans, nous sommes passés de 1,2 million de transactions à 800 000. »
La fin des maires bâtisseurs
Autre facteur aggravant : la construction neuve est devenue un sujet politique sensible. « La responsabilité d’un maire bâtisseur, c’est de conduire une politique de logement afin que les habitants et les futurs résidents puissent vivre sur place. Or il fait l’inverse. » L’expert pointe ici la timidité avec laquelle les édiles accordent les permis de construire de peur de rendre les projets impopulaires. La pénurie d’offre, en particulier dans le secteur social, atteste du phénomène.
Il y a aussi les problèmes de financement avec l’augmentation des taux d’intérêt qui a alimenté la crise. « Le problème a été la brutalité du changement. La conséquence a été que ceux qui étaient engagés dans un projet d’achat, notamment les primo-accédants, n’ont pas pu suivre. Autre catégorie qui a complètement disparu : les locataires qui s’étaient mis en condition d’acheter à des taux de 1 à 1,5%. » Après la hausse de 2022-2023, les taux sont revenus dans des niveaux plus « normaux » mais, selon Didier Bertrand, « nous sommes toujours dans cette phase avec des anciens acheteurs qui étaient sur des projets mais qui se sont retirés et dans l’attente d’une nouvelle clientèle. »
Des facteurs aggravants dans la région Sud
Les tensions sur le pouvoir d’achat général en raison de la hausse de l’inflation, la décorrélation des revenus par rapport au prix de l’immobilier, compte tenu d’une offre toujours plus rare, ont constitué d’autres facteurs aggravant de la déroute actuelle. « On a pourtant besoin de plus de logements, en particulier dans notre région qui attire (tropisme), qui vieillit (senior) et qui se morcelle (divorce). On n’y répond pas. »
Enfin, l’empilement des normes observé au cours de ces dernières années, dans tous les sens, a entraîné une complexification avec un ralentissement et renchérissement des opérations. « A noter les effets particuliers de l’éco-rénovation dans l’ancien. Certes, elle est nécessaire mais les mesures ont été brutales, sans accompagnement et on a dégouté les gens. »
Un blocage complet du parcours résidentiel
Ces dysfonctionnements ont abouti au blocage complet du parcours résidentiel. « La pénurie de logement social et intermédiaire a provoqué un report vers le logement privé qui a servi de substitut mais n’a pas rempli sa fonction principale destinée aux accédants. Un phénomène aggravé par l’évolution vers la location saisonnière à court terme. On se retrouve avec des parties du secteur complètement bancales qui ne peuvent plus répondre à la demande. Tout est déstabilisé. »
Comment répondre désormais à un tel déséquilibre ? Didier Bertrand avance ses solutions et propose de remettre les priorités dans le bon ordre.
Demain la suite de notre entretien avec Didier Bertrand
Immobilier : comment sortir de la crise ?
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