Le marché de l’immobilier et du logement sont frappés par une grave crise aux multiples facteurs. Pour mieux comprendre la situation, analyser la conjoncture plus récente et connaître les mesures et la stratégie mises en place, nous avons interrogé en septembre (*) Christine Fabresse, la présidente de la Caisse d’épargne CEPAC et Jérémy Estrader, le directeur général adjoint de la banque coopérative, leader sur le territoire. Malgré les incertitudes, il y a selon eux des raisons d’espérer.
Après le premier volet de notre entretien consacré à la conjoncture économique générale publié hier, Christine Fabresse et Jérémy Estrader abordent aujourd’hui l’orientation du marché de l’immobilier. Retrouvez lundi et mardi prochains la suite de cette grande interview et son intégralité à paraître dans notre nouvel Hors-série Logement 2025.
Il y a des secteurs qui souffrent durement aujourd’hui comme l’immobilier. Que constatez-vous sur la conjoncture récente ?
Jérémy Estrader : Après deux années, 2023-2024 qui ont été très compliquées pour l’immobilier ancien sur la région, on constate aujourd’hui qu’il y une hausse des transactions dans l’ancien. Et dans le neuf depuis à peu près un trimestre, nous revoyons les programmes qui étaient un peu à l’arrêt qui se re-commercialiser. Alors ce n’est pas encore sur un rythme effréné. Mais de voir que des promoteurs qui ont lancé des opérations il y a quelques mois commencent à commercialiser les lots. C’est quand même un bon signal.
Il y a aussi les grands projets industriels à l’ouest du département qui attirent. Nous avons été très actifs, notamment en tant qu’investisseurs. Demain c’est peut-être 40 000 personnes qui vont arriver, de quoi booster le secteur de l’immobilier.
Christine Fabresse : On finance un ménage sur quatre. Cette part de marché nous offre un bon thermomètre de ce qui se passe.
Cette année, selon nos indicateurs immobiliers, nous progressons quand même de 45 % de plus en volume de crédit à fin août par rapport à l’an dernier. Donc il y a une vraie reprise qui dure et pas seulement un effet de rattrapage. Les taux se sont détendus à la suite des baisses décidées par la BCE ce qui redonne de la capacité d’investissement, même si l’on ne reviendra pas à des taux négatifs. C’est un retour à une certaine normalité du prix de l’argent. Nous espérons une reprise complète d’ici à fin 2026 début 2027. Le marché du neuf lui n’a pas complètement repris. Le cycle est plus long. Et quand il y a eu la crise très forte de 2023 et 2024 les professionnels de l’immobilier ont déstocké. Nous avons essayé de les aider au maximum avec notre foncière afin qu’ils puissent passer la tempête.
Vous pouvez nous donner des exemples d’opérations ?
Jérémy Estrader : Trois groupes HLM ont acheté tout ce qu’il y avait en blocs sur le marché en LLI (les logements locatifs intermédiaires) ou en LLS (les logements locatifs sociaux). Il s’agit de notre groupe Habitat en région qui comprend notamment Erilia et les groupes Action Logement et CDC Habitat Social. Cela a assuré la sauvegarde d’un grand nombre de promoteurs qui ont pu commercialiser et lancer leurs opérations. Mais aujourd’hui, il n’y a plus de stocks, il est urgent de relancer la production.
Christine Fabresse : Quand on relance des programmes c’est un signe avancé de frémissement que cela va aller mieux. Mais cela va prendre deux ans avant que les stocks se reconstituent et que l’offre de neuf soit disponible et se conjugue avec celle de l’ancien.
Et la période électorale qui s’ouvre ne se prête pas vraiment au lancement de nouvelles opérations…
Jérémy Estrader : Il y a dans neuf mois des élections municipales. Un certain nombre de maires sont un peu attentistes. Ils ne lancent pas les opérations en année pré-électorale puis il faut le temps de lancer les nouveaux projets après les élections. Il y a deux années minimumau ralenti avant d’espérer un rebond de l’activité dans le résidentiel neuf.
Dans ce contexte compliqué, quels ont été les dispositifs, produits et solutions que la Caisse d’épargne CEPAC a mis en place pour aider les particuliers dans leur accès au logement ?
Christine Fabresse : Nous avons par exemple lancé le prêt à impact. Il permet à des clients, qui s’engagent à transformer et améliorer leur diagnostic de performance énergétique (DPE) dans les deux années qui suivent leur acquisition, de bénéficier d’un prêt bonifié. A la différence d’autres établissements qui mettent en place un malus si les travaux prévus ne sont pas réalisés, notre position est toujours positive en disant : “si vous ne faites pas les travaux, c’est le taux que vous avez signé et il n’y a pas de mauvaise surprise mais en revanche si vous réalisez le chantier, il y aura un bonus de 0,10 % du prêt sur sur toute la durée restant”. Cela peut faire des économies qui sont quand même substantielles pour un ménage.
Nous essayons toujours de prendre en compte les différentes contraintes – nous sommes dans un secteur très réglementé – et voir comment on peut inciter sans casser. Notre valeur est d’accompagner les transitions dans le cadre réglementaire, mais pas de casser l’économie et la capacité d’investir. Si vous regardez les années 2023 et 2024, alors que certains se sont arrêtés de prêter face aux risques de liquidités, nous nous n’y avons jamais renoncé. On ne pouvait pas dire à un professionnel ou à un ménage : “c’est maintenant que vous en avez besoin mais revenez nous voir dans un an.”
Notre grand entretien consacré au logement avec la Caisse d’épargne CEPAC
« Les grandes transformations de la société se font en période de crise » (1/4)
A suivre lundi 13 octobre : Logement : « Ne pas répondre à la demande constituerait un risque social énorme »
(*) Lundi 8 septembre.
