L’immobilier de montagne atteint des sommets dans les Alpes

En pleine vacances d’hiver et alors que des milliers de Français ont pris ou s’apprêtent encore à prendre la direction des montagnes et des pistes de ski, le site expert en immobilier SeLoger, acteur majeur du secteur, dévoile son classement annuel des prix de l’immobilier dans plus de 100 stations de ski françaises.

Un marché dynamique, à rebours de la tendance nationale…

Premier enseignement de cette étude, qui s’appuie sur les données de l’Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) de Meilleurs Agents au 1er février 2024 et offre ainsi une vision précise des tendances du marché en altitude : malgré la crise du secteur et la crise climatique, qui vient menacer la pérennité des sports d’hiver, l’activité immobilière de montagne reste un marché résolument à part et extrêmement résilient.

Contrairement à la tendance nationale, où l’immobilier a connu une croissance plus modérée (+6,8% sur quatre ans), les prix dans les stations de ski ont grimpé de +21,8% sur la même période. Une attractivité et une croissance soutenue qui s’expliquerait, selon l’étude, « par l’attrait grandissant des biens en altitude, la demande internationale et une offre limitée ».

A retenir

● Les prix de l’immobilier dans les stations de ski ne suivent pas la même tendance que le marché immobilier national (augmentation de +21,8% sur 4 ans contre +6,8%)
● Si les Alpes du Nord demeurent le massif le plus cher de France (6 478€/m² en moyenne), le Massif Central reste le plus abordable (2 505€/m²)
● Le Jura est la région montagneuse qui connaît la plus forte baisse de ses prix immobiliers sur un an : -5,4%, atteignant les 2 989€/m² en moyenne
● A contrario, les Alpes du Sud enregistrent la plus forte hausse de prix (+3,9% en un an avec un prix moyen de 3 457€/m²)
● Cette année encore, la station la plus chère de France reste Val d’Isère (15 605€/m² en moyenne)
● La station la moins chère de France se trouve dans les Pyrénées à Gourette (1 628€/m² en moyenne)

… mais un marché à deux vitesses

Un constat qui vaut d’abord pour les massifs alpins, qui restent, et de (très) loin, les plus prisés. L’étude met en effet en lumière l’existence d’un marché à deux vitesses entre les différents massifs, avec des prix qui poursuivent leur envolée pour atteindre des sommets, d’une part, et un repli plus ou moins prononcé du coût de l’immobilier, d’autre part. Sont principalement en cause l’altitude et le niveau d’enneigement, les stations de basse et moyenne montagne subissant de plein fouet les effets du dérèglement climatique, dont les perspectives plutôt sombres devraient continuer de creuser l’écart.

Val d’Isère plus cher que Paris, plus forte hausse dans les Alpes du Sud

Les Alpes françaises se distinguent ainsi par leur attractivité intacte, notamment auprès d’une riche clientèle étrangère, avec des stations de renom synonymes de prestige et des biens disponibles de plus en plus rares et luxueux. Les Alpes du Nord battent tous les records de prix, avec une moyenne portée à 6 478 €/m², tous biens confondus dans l’ancien, et à 6 390 €/m² pour les appartements, soit les prix les plus élevés de France pour des biens en station.

Sans surprise, c’est au cœur de ce massif que l’on retrouve les stations de ski les plus chères de France, à commencer par Val d’Isère, qui affiche des prix plus élevés qu’à Paris (15 384€/m² en moyenne contre 9 282 €/m² à Paris). Courchevel (12 785€/m² en moyenne) et Méribel (12 336€/m²) en moyenne) complètent le Top 3. Dans ce même massif, la station la moins chère est celle de Gresse-en-Vercors, avec 1 971€/m².

Plus accessibles mais toujours plus attractives, les Alpes du Sud enregistrent, elles, la plus forte hausse de prix de tous les massifs français, de l’ordre de 3,9% en un an avec un prix moyen qui s’établit désormais à 3 457€/m². Une tendance qui pourrait encore se renforcer avec la perspective des JO d’hiver que la France accueillera en 2030.

Fortes disparités selon les massifs

Avec une altitude plus basse et un niveau d’enneigement plus limité, le Massif central et les Vosges s’affichent à des prix moyens autrement plus bas : respectivement 2 505 €/m2 (+1,7% en un an) et 2 598 €/m2 (-0,9% en un an). Idéal pour « des investisseurs en quête d’opportunités, pour une vie en altitude et au grand air à moindre coût », souligne l’enquête.

Le cycle baissier est en revanche bel et bien enclenché ailleurs. En un an, le Jura a vu ses prix diminuer de -5,4% en moyenne (appartements et chalets confondus, soit 2 989€/m² en moyenne). Pour les appartements, cela correspond à -6,2% en un an (2 778€/m²) et pour les chalets -3,5% sur la même période (3 522€/m²).

Dans les Pyrénées, si le prix des chalets a augmenté de +5% en un an (2 914€/m²), les appartements sont plus accessibles qu’il y a un an (-5,4%, soit 2 450€/m²). Globalement, en un an, les Pyrénées ont vu leurs prix diminuer de -3,2%, proposant aujourd’hui un prix moyen de 2 550€ le mètre carré. C’est ici que l’on retrouve les stations de ski les plus abordables de la France des montagnes : La Mongie, au pied du Pic du Midi de Bigorre, qui s’affiche à 1 837 €/m² en moyenne et Gourette, de la commune des Eaux-Bonnes, qui s’affiche à un prix moyen de 1 854 €/m².

Quel prix pour un 45 m² à la montagne ?

Surface idéale pour un bien à la montagne, selon SeLoger, les prix d’un 45m² varient selon les stations.

Un 45 m² le plus cher se situe à Val d’Isère (comptez 692 280€), suivi par la station de Courchevel (573 435€) et enfin l’écrin savoyard de Bessans Val d’Arc (558 090€). Il sera plus accessible dans les Vosges à Saint-Maurice- sur-Moselle (51 480€), dans la station du Lac Blanc (57 870€) ou au coeur des Pyrénées à Gourette (68 580€).