Le dispositif du bail réel solidaire (BRS), destiné à favoriser l’accession à la propriété pour les ménages modestes, commence à s’implanter dans la métropole Aix-Marseille-Provence. Une réponse innovante à la crise du logement qui pourrait bien transformer durablement le paysage immobilier local.
Le bail réel solidaire, un outil d’accession sociale à la propriété
Mis en place par la loi ALUR de 2014, le bail réel solidaire permet à des foyers sous plafond de ressources d’acheter leur logement à un prix réduit, tout en restant locataires du foncier. Concrètement, l’acheteur acquiert uniquement les murs, tandis que le terrain reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS). En contrepartie, il s’acquitte d’une redevance modique pour l’occupation du sol.
L’intérêt de ce mécanisme est double : il permet de dissocier le coût du foncier, très élevé dans les zones tendues comme Marseille ou Aix-en-Provence, du coût du bâti, et de garantir dans le temps un parc de logements accessibles à l’achat. À la revente, le prix est encadré pour que le logement reste abordable. Les acquéreurs de logements en bail réel solidaire de seconde main doivent eux aussi correspondre aux critères sociaux en vigueur.
Plusieurs projets en cours dans les Bouches-du-Rhône
Selon le portail SeLogerNeuf, plusieurs programmes immobiliers intégrant le dispositif de bail réel solidaire sont en cours de commercialisation dans le département. À Marseille, par exemple, un projet dans le 15e arrondissement permet d’offrir un T2 neuf pour seulement 108 400 euros.
Mais, c’est dans les villes où le prix du foncier est très élevé que le bail réel solidaire connaît pour l’instant ses plus vifs succès. Ainsi, sur les huit programmes actuellement en cours de commercialisation dans les Bouches-du-Rhône, on en recense deux à Plan-de-Cuques, un à Cassis, un à La Ciotat, un autre à Aix-en-Provence ou encore un à Lambesc.
Un modèle qui séduit collectivités et promoteurs
Pour les collectivités locales, le bail réel solidaire est un levier efficace pour développer une offre pérenne de logements abordables, sans recourir aux traditionnelles aides à la pierre. Le foncier reste dans le giron public ou associatif, ce qui limite la spéculation et permet de maîtriser durablement l’occupation des logements ainsi construits.
Du côté des promoteurs, le dispositif séduit aussi : il permet de répondre aux exigences des municipalités en matière de mixité sociale, tout en garantissant un taux de commercialisation rapide auprès d’un public solvable, souvent exclu du marché classique. Néanmoins, tous les promoteurs ne se sont pas engagés dans ce types d’opérations car cela nécessite de disposer d’une entreprise qui conserve la maîtrise du foncier post-opération. Parmi les acteurs les plus présents, au niveau national comme dans le département, on peut ainsi citer Nexity et Erilia.
Vers une montée en puissance du bail réel solidaire ?
Si le bail réel solidaire ne représente encore qu’une fraction marginale du marché immobilier, son développement dans la métropole Aix-Marseille-Provence marque une évolution notable. Face à l’envolée des prix et à la difficulté croissante pour les jeunes actifs ou familles modestes de devenir propriétaires, il constitue une réponse concrète et structurante dans les zones où les prix au mètre carré à l’achat excluent toute une partie de la population de l’accès à la propriété.
Avec des opérateurs de plus en plus nombreux à se saisir du dispositif et une volonté politique affirmée dans certaines communes, le bail réel solidaire pourrait bien devenir, dans les années à venir, un pilier de la politique locale de l’habitat. Un outil à suivre de près, tant pour les acheteurs que pour les acteurs publics et privés de l’immobilier.
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