Extrait de notre hors-série Les nouvelles adresses des entreprises paru en mars 2022. Cette publication trimestrielle, consacrée à l’immobilier de bureau, interroge ce qui se dessine sur le territoire régional, pour penser ce qui se construit et se construira demain.
Porté par le Groupe Tivoli Capital et le fonds d’investissement américain KKR, Newton Offices propose une offre « premium » de bureaux flexibles en ville, proches des lieux d’habitation. Née à Marseille en 2017, la marque est aujourd’hui implantée à Montpellier, Aix-en-Provence, ainsi que dans les métropoles de Lille et de Lyon. Gomet’ a rencontré son fondateur, Guillaume Pellegrin, qui nous livre sa vision et les tendances de l’immobilier de bureaux.
Comment le télétravail a-t-il profité au développement des espaces de coworking et des bureaux flexibles en France ?
Guillaume Pellegrin : Le télétravail est désormais une réalité. En tant que dirigeant, il faut l’accepter mais surtout l’accompagner afin de conserver une cohésion d’équipe indispensable au bon développement d’une entreprise. Après des mois de télétravail souvent forcé, l’envie de retrouver ses collègues est très forte chez les Français… Néanmoins, dire que les espaces de coworking et les bureaux flexibles inondent le marché est une idée reçue. Aujourd’hui, ils représentent seulement 5% de l’offre totale de bureau sur le marché de l’immobilier français. Les 95% restants sont des baux commerciaux classiques. En revanche, d’ici 10 ans il est envisageable que les bureaux flexibles représentent 30% du marché.
En partant de ces constats, comment votre activité a-t-elle évolué ?
G. P. : La crise a été profitable pour notre activité. Nous allons prochainement ouvrir à Sophia-Antipolis, Nice, Marcq-en-Barœul (Métropole lilloise), à Limonest (Métropole lyonnaise)… À Marseille, nous ouvrirons en 2023 notre deuxième site à la Porte d’Aix. Nous sommes aussi en train de signer des immeubles à Toulouse et Bordeaux. Et un jour nous serons présents sur Paris.
« Dire que les espaces de coworking et les bureaux flexibles inondent le marché est une idée reçue »
Guillaume Pellegrin
Quels sont les freins pour les entreprises qui ne choisissent pas les bureaux flexibles ou le coworking ?
G. P. : Il y a de fausses mauvaises impressions. Déjà, le mot « coworking » est un mot valise dont chacun fait sa définition. Certains s’imaginent arriver dans des bureaux de la Silicon Valley, avec des couleurs criardes, de la musique à fond, des baby-foot… Or, nous proposons tout le contraire. Nos couleurs sont sobres et les bureaux sont calmes. Le deuxième écueil est la crise sanitaire avec cette peur de la propagation plus rapide du virus. Nous devons également attester du respect de la confidentialité et rassurer nos clients : « Non, vous n’allez pas entendre et vous faire écouter de vos voisins. » Pour vous dire, des sociétés classées secret défense ont déjà travaillé chez nous et certaines y sont encore.
Pour se sentir à l’aise au travail, les collaborateurs ont besoin de se sentir comme chez eux. Peut-être qu’avec le coworking ou un bureau flexible, c’est moins facile…?
G. P. : Je comprends cette inquiétude. C’est pourquoi le confort et la technologie des espaces de travail doivent être optimisés. Après avoir goûté au confort de la maison, les salariés sont désormais plus exigeants vis-à-vis de leurs lieux de travail. Chez Newton Offices, vous fermez la porte de votre bureau et vous êtes chez vous. Vous pouvez mettre vos couleurs, votre logo, vos décorations sur les étagères avec des photos, des plantes… On vous propose même de faire les travaux de rénovation si vous le souhaitez. Puis, quand vous sortez de votre bureau, vous n’êtes pas dans un environnement écrasant : nous avons choisi des couleurs méditerranéennes et chaleureuses.
Comment avez-vous pensé l’agencement de vos bureaux ?
G. P. : Nous avons un premier socle, le premier étage, dit « serviciel » avec l’espace de coworking, une cuisine, une salle de yoga, une douche, un espace bien-être…. Des étages sont consacrés aux bureaux flexibles pour les petites équipes type TPE et PME qui peuvent accueillir jusqu’à 20 personnes. Les étages au-dessus sont proposés sous forme de baux commerciaux (3/6/9). L’offre complémentaire que Newton Offices propose entre le coworking, les bureaux flexibles et les baux commerciaux, fonctionne. Par ailleurs, notre positionnement est clair : nous proposons une off re premium que nous pouvons totalement maîtriser car nous sommes propriétaires de nos immeubles.
Quels sont les avantages d’être propriétaire de vos immeubles ?
G. P. : Tout l’intérêt est d’influencer et de modifier le cahier des charges lors des rénovations ou de la construction. Faire entrer la lumière dans nos espaces est primordial pour le bien-être des locataires. Nous veillons donc à installer de grandes fenêtres et à choisir des immeubles qui disposent d’une belle luminosité naturelle comme celui de la Joliette à Marseille où les équipes du siège de Newton Offices sont installées. Nos bâtiments ont également une bonne acoustique afin que chaque espace soit isolé du bruit provenant du couloir ou des bureaux voisins. Nous nous engageons également à ce que nos bâtiments soient le plus écologique possible. Sous vos pieds, la moquette est conçue avec des filets de pêche par exemple.
Quelle est votre stratégie de développement en France et à l’international ?
G. P. : Tout est parti de Marseille. Une fois que nous avons trouvé le bon modèle avec une offre duplicable, nous avons acheté d’autres immeubles en régions. Mais notre objectif n’est pas d’ouvrir un immeuble Newton Offices dans le plus de villes possibles. Nous souhaitons d’abord mailler les grandes métropoles avec plusieurs immeubles de manière à proposer une véritable solution de proximité aux habitants. D’ici quelques années, Newton Offices projette de se développer en Europe.
Vous avez créé le podcast « Extra-Muros » pour échanger avec des entrepreneurs en région…
G. P. : C’est une croyance pro- fonde et cela fait partie notre modèle de développement. D’une part, Extra-Muros me permet de prendre du plaisir à discuter avec d’autres entrepreneurs ou des intrapreneurs qui sont très actifs dans leur groupe. D’autre part, ce podcast montre que Paris n’est pas la seule ville attractive pour monter sa boîte et que la French Tech ne se résume pas à station F (pépinière d’entreprises à Paris, Ndlr). Je souhaite raconter de belles histoires d’entreprises nées en régions ou celles qui ont quitté Paris pour s’installer en région. J’ai eu la chance de réaliser plusieurs épisodes sur Doctolib et Faguo à Nantes, Mailinblack ici à Marseille, Sarbacane à Lille… et bientôt des pépites comme Ledger (Vierzon), ManoMano (Bordeaux) ou Ombrea à Aix-en-Provence.
Quelles idées ressortent de ces échanges ?
G. P. : J’ai pu observer que beaucoup d’entreprises parisiennes délocalisent une partie ou la totalité de leurs équipes en région, autant pour améliorer le cadre de vie de leurs salariés, que pour continuer à attirer de jeunes talents. En déménageant en région, comme à Marseille, l’entreprise peut mieux recruter et mieux fidéliser ses salariés. La concurrence en région est moins rude et l’entreprise peut s’agrandir plus facilement. Et puis, en général, les sociétés sont bien accueillies par la Ville et la Métro- pole. En revanche, mon idée n’est pas d’opposer Paris et les régions. Bien au contraire… je souhaite montrer à quel point elles sont complémentaires.
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