Le marché immobilier redémarre en Provence, les tendances 2015-2016 à la loupe

Grâce à la baisse des prix et des taux, les ventes ont redémarré en 2015. Le mouvement devrait se poursuivre en 2016. Les acquéreurs ont cependant adopté une attitude raisonnée après les coups de coeur des années passées; ils ont l’embarras du choix entre neuf et ancien. Le point marché par marché.

Après une année 2015 jugée excellente, les professionnels estiment que 2016 confirmera la reprise du marché immobilier. Selon les  tendances dévoilées par l’Observatoire immobilier de Provence, les ventes dans l’ancien redémarrent (+14,5%), avec des prix en baisse. La reprise est également là pour la vente de maisons individuelles : après une chute vertigineuse de près de 50% en 4 ans, un timide redressement de +2% est enregistré en 2015, dans un marché redynamisé par le nouveau PTZ.

Les programmes immobiliers sont quant à eux en plein ‘boom’ : le territoire de Provence (d’Avignon à St Tropez, de Marseille à Gap) a enregistré 11 500 mises en vente en 2015 et plus de 10 000 réservations, a indiqué Stéphane Pérez, président de la FPI Provence. Seule ombre au tableau, le marché locatif privé est à la traîne. Découragés par la baisse des loyers et les travaux de rénovation, « de plus en plus de propriétaires veulent vendre plutôt que de relouer en fin de bail », souligne Jean-Luc Lieutaud, de l’UNIS (Union des syndicats de l’immobilier). Autre option : ils pourraient se tourner vers de la location de type Aibnb, moins contraignante, un phénomène qui inquiète les professionnels car il pourrait provoquer des tensions sur le marché.

1. Transactions dans l’ancien: la reprise se confirme

Commençons par les bonnes nouvelles ! Dans l’ancien, les transactions repartent en moyenne de 14,5% dans le département des Bouches du Rhône en 2015. Le bassin d’Aix-en-Provence, après plusieurs années de ralentissement, redémarre à +22%, tandis que l’Ouest du département et le bassin de Salon se contentent respectivement de +6,5% et de 1,5%. Marseille est dans la moyenne départementale, à +14%. Mais si les volumes redémarrent, c’est en partie parce que les prix baissent partout.

2. Les chiffres clés des appartements anciens

A Marseille, le prix médian d’un appartement se situe désormais à 2 250€ le m2 (-3,8%). Aix-en-Provence, avec un prix médian de 3 780€ le m2, connaît une baisse de 1,7%, plus accentuée en centre ville où le prix médian s’élève tout de même à 4 300€ le m2 (-2,1%). Les bassins de Berre et de Salon accusent des baisses de 2% et 1%. Les bassins d’Aubagne et la Côte bleue baissent quant à eux de 3,7% et 5%, tandis que le bassin de Gardanne reste stable.

3. Les chiffres clés des maisons individuelles

En moyenne, le prix des maisons a progressé de 1,3% dans le département des Bouches du Rhône. C’est le bassin d’Aix qui tire le mieux son épingle du jeu, avec une hausse de 10%. La ville d’Aix-en-Provence reste stable ; le prix moyen d’une maison de 121m2 avec 840 m2 de jardin y est de 475 000€. Le bassin de Gardanne et de la Ciotat progressent également de 1% et 2%. A la traîne, les bassins d’Aubagne et de Berre ainsi que la Côte bleue accusent des baisses respectives de 6%, 1 % et 6%. Marseille souffre également. Avec une baisse de 3%, le prix médian sur l’ensemble de la commune est de 301 000€ pour une maison de 97m2 avec 400 m2 de jardin, selon les chiffres de la Chambre des notaires des Bouches du Rhône.

[pullquote] Les investisseurs négocient férocement, avec des propositions de -20% à -30% des prix affichés. [/pullquote] Selon Eric Damério, président de la FNAIM 13, « les acquéreurs ont été très attentifs à l’état des biens, aux montants des charges, aux éventuels travaux de rénovation à réaliser, à l’éventualité de la revente… l’achat raisonné a remplacé l’achat coup de cœur ». Quant aux investisseurs, plus actifs que l’année précédente, ils n’hésitent pas à négocier férocement, avec des propositions de -20% à -30% sur les prix demandés. A noter aussi que le neuf concurrence de nouveau le marché existant, en particulier dans le Pays d’Aix.

4. Marseille : le 7ème attire plus que le 8ème

La situation est très disparate selon les quartiers. La FNAIM note ainsi que dans le centre-ville cohabitent un marché haut de gamme -sur le Vieux Port, le prix moyen avoisine les 6 000 à 7 000€ le m2- et un marché « en pleine débâcle » comme rue de Rome, autour de Noailles ou rue de la République. Phénomène nouveau, il faut noter que le 7ème arrondissement (Photo une Corniche) est aujourd’hui plus prisé que le 8ème : bien qu’il n’offre pas la proximité des transports, des collèges ou des lycées, sa proximité avec la mer séduit. Le 9ème et 12ème, considérés comme les quartiers verts de la capitale provençale, continuent à attirer ; les baisses de prix significatives ont permis aux acquéreurs de concrétiser leurs achats en 2015.

5. Pays d’Aix : risque de baisses de prix avec le nouveau PLU

Sur ce secteur, une mini révolution se prépare avec le nouveau PLU applicable sur la commune d’Aix depuis septembre 2015 : « la sortie de terre d’un grand nombre de projets de promotion risque, à moyen terme, de modifier la typologie de l’habitat.[…] Une baisse des prix sera sans doute directement imputée à la sortie des programmes neufs », avertit Eric Damério, président de la FNAIM 13.[pullquote] La sortie de terre de nombreux projets va modifier l’équilibre du secteur. [/pullquote] En 2015, Les biens compris entre 200 000 et 500 000 euros- T2, T3, petites maisons ou maisons à rénover- ont bien redémarré. En revanche la reprise n’est pas encore au rendez-vous sur le marché haut de gamme et les biens de prestige, même si quelques étrangers manifestent à nouveau leur intérêt.

6. La Côte Bleue : la demande des familles soutient le secteur

Le marché se porte bien sur la Côte Bleue (Sausset, Carry le Rouet…), soutenu par la demande des familles installées sur le bassin d’emploi pétrochimique ou de grandes entreprises comme Eurocopter. Sausset en particulier, avec ses infrastructures scolaires, séduit les ménages avec enfants. Les biens les plus recherchés sont les maisons T4 de 100 m2 avec jardin, pour un budget moyen de 450 000€. Sur le segment des appartements, de multiples opérations immobilières en centre ville, très bien placées avec grandes surfaces, recueillent la faveur des acquéreurs au détriment de l’ancien, souvent plus exigu.

7. Marché locatif privé : Airbnb pourrait changer la donne

Pour ce marché, déjà à la peine, les professionnels ne sont pas optimistes. Les loyers ne cessent de baisser, notamment à Marseille où ils chutent de 7%, un record historique. Le loyer moyen tombe à 12€ le m2 à Marseille et s’établit à 16,1€ le m2 à Aix-en-Provence (source : UNIS). [pullquote] Des locataires très exigeants et moins solvables. [/pullquote]Le taux de vacance locative s’élève à 12%, une proportion qui inquiète de plus en plus les professionnels. Les propriétaires, souvent âgés, rechignent à investir pour effectuer les travaux de mises aux normes alors que les locataires exigent une qualité équivalente au neuf.  Conséquence, de nombreux propriétaires choisissent de mettre leur bien en vente, ou envisagent de louer en courte durée via des plateformes de type Airbnb, au détriment des locations traditionnelles, alors que le locatif privé fournit près du tiers des résidences principales dans les Bouches-du-Rhône.

8. Maisons neuves : des maisons plus petites pour des acquéreurs plus âgés.

Enfin, le marché se reprend, après quatre années de chute sévère. Dans le département, le nombre de dépôts de permis de construire a augmenté de 19% en 2015. « La primo accession est en panne. Pour la première fois, la part des primo accédants vient de tomber à moins de la moitié des acheteurs de maisons individuelle » alerte cependant Christian de Benazé, nouveau président de l’OIP. L’âge moyen d’un acquéreur s’élève aujourd’hui à 46,5 ans contre 39 ans il y a 5 ans. En outre, la taille des maisons individuelles vendues a diminué de 10% sur la même période.

9. Logement neuf : très nette reprise au dernier trimestre 2015

Là aussi, la reprise est là : « Marseille, Aix, Avignon et Toulon se portent bien. Quelques pépites sont apparues à Fos et sur l’Etang de Berre », indique Stéphane Pérez, président de la FPI Provence. La croissance est surtout remarquable dans le département du Var, avec un nouvel attrait pour Toulon. En revanche, l’aire alpine est toujours à la peine, avec une offre nouvelle qui a diminué de 27% en 5 ans. Les prix moyens restent relativement stables : 3 931€ dans les Bouches-du Rhône, 3 682 € à Marseille, 4 216 € à Aix-en-Provence, 2 874 € autour d’Avignon, 2 911€ dans les Alpes (prix au m2 hors parking). 

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