Immobilier : « Nous notons un retour des bureaux dans l'hyper-centre » (Philippe Stefanini)

Provence Promotion, l’agence d’attractivité du territoire Aix-Marseille, a embarqué Euromediterranée et l’Association des directeurs immobiliers (ADI) pour travailler sur la prospective du « futur des lieux de travail ». Son directeur, Philippe Stefanini, livre à Gomet’ les principaux enseignements de ce travail mené depuis fin 2019.

Pourquoi Provence Promotion s’est intéressé à la problématique du « futur des lieux de travail » ?

Philippe Stefanini : Provence Promotion a une activité d’attraction des entreprises et une activité d’influence économique du territoire. Au printemps 2019, nous avons souhaité donner plus de visibilité à Aix-Marseille dans l’esprit des grandes sièges sociaux parisiens. Nous nous sommes rendu compte que ni l’État ni les partenaires sociaux n’étaient prêts à créer un cadre réglementaire pour les lieux de travail du futur. C’est encore trop tôt. L’État ne saurait pas quoi inscrire dans une loi… Regardez les balbutiements pour le cadre réglementaire du télétravail. Donc, en menant cette prospective, nous avons déjà eu un enseignement politique : ce sont aux employeurs et aux territoires de répondre à l’enjeu de la transformation des lieux de travail.

Comment avez-vous orchestré cette prospective ?

P.S : A l’automne 2019, notre point de départ était le renouvellement des générations d’actifs, et de manière plus globale, nous nous sommes questionnés sur l’attraction des jeunes diplômés par les entreprises. Le territoire était représentatif pour mener ce travail car nous avons 770 000 postes de travail et tous les secteurs d’activité sont représentés. Nous nous sommes associés avec Euromediterranée, l’ADI et thecamp pour structurer nos travaux. Ensuite, nous avons sollicité notre premier employeur local, Airbus, qui nous a mis en contact avec le directeur immobilier d’Airbus monde, qui est aussi le secrétaire général de l’association des directeurs immobiliers. Néanmoins, la pandémie a rebattu les cartes. La question des jeunes actifs s’est étendue aux actifs en général : comment les entreprises donnent-elles envie aux salariés de revenir sur leur lieu de travail ? Et quels seront les lieux de travail du futur ?

L’une des réponses est le coworking. Comment expliquez-vous cette tendance ?

P.S : C’est la première fois que le centre de Marseille apparait dans le Top 3 des adresses des entreprises sur le territoire, avec Euromediterranée et le pôle d’attractivité d’Aix-en-Provence. C’est dû au fait que les jeunes générations ne souhaitent pas consacrer leur journée à une mono-activité. Ils veulent pouvoir aller à la salle de sport avant le travail et finir leur journée au cinéma ou retrouver des amis. Les jeunes actifs ne souhaitaient surtout plus consacrer de temps aux déplacements. C’est l’inverse de métro-boulot-dodo. Ainsi, nous notons un retour des bureaux dans l’hyper-centre, où les entreprises réinstallent leur siège. Comme l’hyper-centre est déjà dense, certaines entreprises s’installent dans des bureaux de coworking.

Le nouveau siège de la Poste Colbert qui accueille Startway, le nouvel espace de coworking (Crédit : DR)

Selon-vous, le retour dans l’hyper-centre est-il une tendance de fond ?

P.S : Prenez le siège de La Poste, situé dans le grand édifice à Colbert. La Poste a longtemps considéré que ces bâtiments n’étaient pas pratiques et difficiles d’accès pour ses salariés. La direction a donc décidé d’installer ses salariés à Château-Gombert, dans le 13^e arrondissement de Marseille, pensant qu’ils vivraient en périphérie. Or aujourd’hui, ils ont rapatrié leurs 400 salariés dans des locaux à Colbert, à 200 mètres du Vieux-Port.

Votre réflexion vous a ensuite amené à imaginer, avec Euromediterranée, des tiers-lieux dans les immeubles d’habitations. Où en êtes-vous ?

P.S : L’idée est d’imaginer des quartiers d’habitations où certains immeubles introduiraient un étage, qu’Euromediterranée appelle « escale de travail intergénérationnelle ». Dans cet espace, les actifs résidants dans l’immeuble pourraient télétravailler au lieu de rester chez eux. Après la journée de travail, on peut imaginer que ce serait les scolaires qui viennent faire leurs devoirs, voire même, si les écoles sont fermées, que les enfants puissent suivre le télé-enseignement dans cet espace.

Cette offre serait gratuite pour les habitants de l’immeuble ?

P.S : La question est de savoir comment on règle la question de la copropriété. Si vous achetez un appartement et que l’on vous dit qu’il y aurait deux fois plus de charge pour bénéficier d’un espace comme celui-ci dans votre immeuble, vous réfléchissez… Il faut trouver l’équilibre. Nous pouvons aussi imaginer que cet espace soit exploité par une société qui ferait payer à la demande. Ce travail est encore de la prospective, mais Euromediterranée souhaite continuer à avancer dans ce sens.

Votre troisième prospective concerne l’hyper-connectivité, le fait de rapprocher les bureaux de structures hyper-connectées comme le futur campus Théodora porté par l’homme d’affaires Kevin Polizzi. En quoi l’hyper-connexion est-elle une réponse au futur des lieux de travail ?

P.S : Aujourd’hui, l’hyper-connectivité est surtout utilisée en salle des marchés. Les traders ont besoin d’un temps de latence très court et d’un haut niveau de cyber sécurité pour agréger des données très rapidement. Dans cinq ans, il est probable qu’un service commercial ou un service des achats devra aussi travailler sur ce modèle. Les salariés peuvent donc avoir besoin de plus que de la visio-conférence : il faut pouvoir prendre en main un objet 3D pour le télé-manipuler par exemple. Récemment, une entreprise française à créer des cabines immersives pour des entreprises qui doivent, sans se déplacer, pouvoir manipuler un prototype. La question est de savoir si on doit créer des espaces de bureaux accolés à l’arrivée des câbles sous-marin. C’est notamment le cas à Marseille avec le futur campus Theodora. Le campus comprendra à la fois un data center, un centre de formation numérique, des espaces de bureau et des logements. Nous avons donc considéré l’hyper-connectivité dont on a vu l’indispensable usage pendant les confinements. Nous travaillons actuellement avec Theodora et Interxion pour rapprocher les bureaux de leurs installations.

Theodora accueillera des call center, un centre de cyber-sécurité et des logements étudiants (Crédit CARTA Associés & AER Studio)

Vous avez notamment travailler avec Aix-Marseille Université qui souhaite mettre à disposition son foncier aux entreprises. Pourquoi cette démarche est-elle pertinente ?

P.S : Si les employeurs ne sont ni favorables au télétravail ni au coworking, il faut alors imaginer des espaces de travail proches du domicile. Nous avons associé Aix-Marseille-Université (AMU), Aéroport Marseille Provence, la Chambre de commerce métropolitaine (CCI AMP), la Métropole et Primonial (Ndlr : foncière propriétaire notamment d’une partie de la rue de la République) à nos réflexions. L’idée était de chercher des tiers-lieux pour les entreprises, baptisés « corporates ». AMU est la seule université française propriétaire de ses locaux, soit 800 000m2 répartis sur trois départements, de Gap à Arles, Aubagne, La Ciotat, Marseille en passant par Aix. Cette couverture géographique créée une proximité qui touche une grande pluralité de bassins de vie. L’objet du projet est qu’AMU propose à des entreprises d’héberger un lieu qui leur soit propre. Outre l’intérêt de la géographie, la marque employeur de l’entreprise va être renforcée auprès des jeunes diplômés.

A l’issue de vos travaux, vous avez édité une synthèse, pensez-vous mettre à jour cette publication ?

P.S : Nous avons réussi à faire travailler 10 directeurs immobiliers pendant trois jours, puis une trentaine en webinaire… Ensuite, nous avons lancé une série d’entretiens individuels. Ce qui correspond à une phase de conception avec un échantillon réduit, une phase de séminaire sur site avec une dizaine de directeurs, des investisseurs internationaux et des composantes du territoire (AMU, aéroport…). Donc oui, nous souhaitons mettre à jour cette publication tous les deux ans.