Interrogé par Gomet’, mardi 28 octobre, Jean-Michel Moulin, notaire à Carry-le-Rouet, qui préside la Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône depuis le printemps 2025, est revenu sur les derniers chiffres publiés (base Perval) et les difficultés structurelles du marché. Interview.
Quels sont les enseignements des derniers chiffres du marché mis à jour à fin juin 2025 ?
Jean-Michel Moulin : Les perspectives d’amélioration constatées au dernier trimestre 2024 se sont confirmées au 1er semestre 2025. Nous constatons une reprise des transactions, essentiellement due à une baisse des taux, et dans une faible proportion à une baisse des prix.
Outre la baisse des taux, on observe que les banques ont plus prêté. Plus généralement, le marché semble s’être équilibré. Il n’y a plus un marché ou un marché acquéreur. Les deux sont présents. Mais cette tendance est timide et fragile. La reprise actuelle ne vient que commencer à rattraper un marché qui a connu de grosses faiblesses depuis fin 2022.
Comment interpréter les différences observées sur les différents bassins des Bouches-du-Rhône ?
Jean-Michel Moulin : Concernant les prix, nous avons eu des toutes petites augmentations sur les prix médians dans l’ancien (+0,3%). Certains secteurs affichent des baisses sensibles, notamment à Cassis ou à Aix sur les appartements anciens. Il y a également des reculs significatifs sur la Côte Bleue, le bassin d’Allauch et Plan-de-Cuques, de même qu’à Aubagne. L’année dernière, c’était le bassin de Martigues qui était un peu en difficulté. En revanche, nous constatons une hausse sur le bassin de Salon-de-Provence.
Comment expliquez-vous ces tendances ?
Jean-Michel Moulin : On explique ces tendances par la dynamique de certains secteurs comme Salon avec des bassins d’emploi en croissance et une municipalité dynamique. Sur Cassis, c’est toujours particulier. C’est un micro-marché avec des prix largement plus élevés que la moyenne départementale. Sur la Côte Bleue, qui subit une petite baisse, on s’aperçoit que les vendeurs sont prêts à rogner sur leur prix pour vendre leur bien. Sur l’étang de Berre, on constate un maintien des prix sur le pourtour, sauf à Istres qui subit une forte baisse, ce qui n’état pas le cas l’année dernière, sans que l’on sache vraiment pourquoi il y une telle disparité d’une année sur l’autre.
Sur le neuf, on a une baisse de l’offre, puisqu’il y a beaucoup de programmes qui ne sont pas autorisés ou qui sont décalés. Et la situation n’est pas près de s’améliorer dans les mois qui arrivent compte tenu de la période pré-élection municipale. L’accession à la propriété est en difficulté car les prix restent élevés, en augmentation de plus de 5% sur le prix médian et l’offre est en partie absorbée par des ventes en bloc à des bailleurs sociaux.
Comment analysez-vous les chiffres à Marseille ?
Jean-Michel Moulin : Les écarts sont très importants entre les arrondissements de tête et ceux de queue de peloton. Le rapport peut aller selon les produits de 1 à 10. Ce sont les caractéristiques d’une ville très hétéroclite dans son tissu économique avec une partie de la ville (3e, 14e, 15e) pas mal sinistrée. Cela touche également une partie des 1er et 2e arrondissements. En face, les 6e, 7e, 8e se maintiennent et restent les plus demandés. Les facteurs sont multiples : les problèmes de sécurité et d’environnement, le coût et l’état des logements, un tissu économique compliqué… Tout cela fait que l’on est toujours en opposition entre des quartiers dits riches et d’autres beaucoup moins favorisés.
Les écarts entre les trois arrondissements de tête et les trois derniers ont tendance à s’accentuer. Il y a des phénomènes qui ont alimenté ces évolutions comme la gentrification et l’arrivée d’une clientèle parisienne.
Plus généralement, qu’est-ce qui bloque le marché ?
Jean-Michel Moulin : Je souhaiterais que quelqu’un vienne enfin s’occuper du secteur de l’immobilier en général. Il faut que l’on prenne conscience qu’il ne fait pas vivre que des propriétaires. Il fait vivre des agents immobiliers, des entrepreneurs, des syndics, le marché du BTP, les magasins de bricolage et de décoration… Ce secteur, contrairement à ce que l’on voudrait nous faire croire, produit de la richesse. Il n’est pas que dans la détention. Et bien sûr, il a une utilité sociale.
Aujourd’hui, on ne peut pas régler le futur d’une nation sur la seule théorie du logement social. Il faut aussi permettre aux personnes de se loger décemment grâce à des propriétaires qui ont trouvé un intérêt à investir pour louer leurs biens. Il faut un peu plus protéger le bailleur et moins négliger ses droits au profit du locataire. Un bailleur qui se retrouve aujourd’hui face à un locataire indélicat ne va retenir que cela et ne va pas forcément vouloir relouer. De même, un investisseur face à ce risque comme aux charges (taxe foncière, frais de copropriété, etc.) ne va pas s’y retrouver.
Tout le marché est grippé. Un locataire qui ne pas se reloger en achetant ou relouant est un locataire qui ne libère pas son logement pour un autre locataire. Et ainsi de suite.
L’un des facteurs de blocage vient de la prolifération des normes. Il ne faut pas nier l’intérêt de la rénovation énergétique mais il ne faut pas oublier que certains propriétaires n’ont tout simplement pas les moyens de réaliser les travaux. A cela s’ajoute le caractère très aléatoire du maintien des normes et des aides. Par exemple, sur le DPE (diagnostic de performance énergétique), on ne pas changer la règle tous les ans parce que l’on n’a pas vraiment réfléchi lorsqu’on l’a créée… Les facteurs d’incertitudes sont nombreux. On parle aujourd’hui de mettre en place un critère pour la mise en place de la vente de sa résidence principale avec un délai de détention (trois à cinq ans ?), on remet en cause la location meublée…
Comment sortir de cette situation délétère ?
Jean-Michel Moulin : Les gens, aujourd’hui, ont essentiellement besoin de confiance et d’espoir. Dans le secteur immobilier, on est en train de fabriquer une bombe à retardement colossale en empêchant d’accéder à l’une des premières libertés, celle d’être propriétaire. La précédente ministre, Valérie Létard, avait envisagé d’établir un statut du bailleur privé pour lui permettre de pratiquer des amortissements sur son bien. Le nouveau ministre y revient. C’est un point positif. Autre sujet : il n’y a plus de dispositif d’incitation fiscale. Il faudrait peut être en remettre un en place dans le neuf puisque cela permettait de fluidifier le marché.
A suivre sur Gomet’ toute la semaine prochaine
une série d’éclairages sur l’évolution de l’immobilier
dans les différents bassin de vie des Bouches-du-Rhône
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