La crise du logement et de l’immobilier reste l’un des grands sujets de préoccupation en France. Elle remonte au début des années 2020 et prend ses racines dans de nombreux facteurs conjoncturels et ou structurels. L’un des meilleurs experts (sinon le meilleur) dans la région, Didier Bertrand, à la fois agent et expert immobilier (agence Immobilière Le Marquis à Marseille), conférencier et enseignant mais aussi président régional de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) s’est vu confié au printemps 2024 une mission d’audit et de préconisations par le Conseil Economique, Social et Environnemental Régional Provence Alpes Côte d’Azur (Ceser).
Un rapport et une mission dont il a partagé avec Gomet’ les conclusions en juin 2024. Elles n’ont pas pris une ride. Après son diagnostic publié hier, nous abordons dans un second volet les pistes de solutions concrètes qu’il propose.
Remettre les choses dans le bon sens
Ces dernières années, toute l’attention a été portée sur l’environnement et l’éco-rénovation, observe Didier Bertrand. Du coup, on a oublié l’essentiel : « Avant d’arriver à l’étape du « se loger vert », il faut en premier lieu pouvoir « se loger tout court » (330 000 personnes dorment dans la rue tous les soirs) puis ensuite pouvoir « bien se loger »… Tout le monde à Marseille connaît ces difficultés avec l’habitat indigne et la surpopulation par appartement. Une fois cette urgence réglée, on pourra se concentrer sur le loger vert. »
Toutes les propositions du « rapport Bertrand » invitent donc « à reprendre dans le bons sens » les priorités : « Un, il faut que tout le monde ait un toit ; deux, que tout le monde ait un toit décent ; trois, que ce toit soit performant d’un point de vue environnemental. »
A travers ce filtre, Didier Bertrand dégage sept principaux axes d’actions (urbanisme et construction, logement social et intermédiaire, rénovation de l’existant, accession à la propriété et à la location, investissement et fiscalité) et identifie 58 propositions concrètes pour répondre à tous les défis du logement et de l’immobilier.
Simplifier et déverrouiller
Didier Bertrand en appelle à la simplification afin de pouvoir accélérer et fluidifier le marché. La promesse tant de fois répétée par le pouvoir en place ne s’est jamais concrétisée. « Dans le neuf ou dans les travaux, les autorisations d’urbanisme ne sont toujours pas dématérialisées. Il faut aussi réduire les délais de recours, d’autorisation… »
Concernant le social et les bailleurs sociaux, il y a, selon le professionnel, deux sujets. D’abord, le volet financement. « J’en appelle à un vrai plan Marshall pour aider les bailleurs à se financer. » Ensuite, le foncier : il faut en libérer, notamment le foncier public. Quelque 192 000 bâtiments appartiennent aux collectivités en France. Il est également nécessaire de revoir la loi Zan (zéro artificialisation nette). Pour inciter les maires, le président régional de la Fnaim veut sortir de la logique punitive : « On marche sur la tête. La loi SRU est complètement à revoir. Ce qui a été imposé jusqu’à présent ne fonctionne pas. Cela va à l’encontre du marché et de la vie. Il faut donc observer les situations, amplifier quand c’est positif, inciter quand c’est négatif, en fixant des objectifs de mixité à dix ans. » Et il avance une idée : « Quand l’on construit du logement neuf, il y a une TVA à 20%. Je propose que l’on redonne 50% de la recette de la taxe à la commune qui a accepté le permis de construire. »
Didier Bertrand invite aussi à plus d’agilité et d’innovation dans l’urbanisme. « Il faut surélever à certains endroits. » Ainsi il imagine exploiter sur certains immeubles un toit plat où l’on pourrait ajouter un à deux étages en bois par exemple. « Cela pourrait permettre de ramener de l’argent dans les copropriétés et traiter le sujet de l’éco-rénovation. Cela peut aller très vite, c’est joli et cela créé du logement. » Il voit également tout un axe de développement sur tout ce qui est plat comme les parkings et les toits plats : « Ce sont des réservoirs de foncier que l’on peut essayer d’embellir et d’utiliser ». Egalement, la transformation des usages comme ceux des bureaux vers des habitations : « Il y a beaucoup de biens que l’on peut transformer mais administrativement c’est l’enfer… »
Pour entraîner une rénovation massive du parc locatif privé situé en copropriété, une proposition est « de faire primer le collectif sur l’individuel. Aujourd’hui, le DPE (Diagnostic de performance énergétique, ndlr) privé prend le pas sur le collectif d’où des blocages dans les projets de rénovation. On est complètement à l’envers. » Sur ce diagnostic, Didier Bertrand appelle à plus de souplesse. Et il alerte : « Dans notre région, dans certaines communes du littoral ou de montagne construites dans les années 50, on se retrouve avec des niveaux de DPE G à 50 ou 60% des biens. Cela veut dire qu’en 2028, on ferme le village car il n’y aura plus de location possible ? » Il veut aussi que ce DPE simplifié soit généralisé : « Pourquoi l’appliquer uniquement sur les biens loués ? Cela pénalise les investisseurs. »
Revoir la fiscalité
Au niveau de la fiscalité, Didier Bertrand propose de revoir la taxation sur la plus-value à la revente : « Aujourd’hui, plus on garde un bien, moins on paye d’impôt. Je propose d’inverser cette logique. L’immobilier est comme un autre actif, il faut faire des arbitrages et une revente précoce pourrait être ainsi encouragée, ce qui permettrait de dynamiser l’offre. » Une nécessité d’autant plus cruciale qu’il faut anticiper sur un phénomène dont personne ne parle – « c’est mis sous le tapis », dit-il – mais qui risque de provoquer un déséquilibre inverse de sur-offre : « Dans notre région, plus de 50% des biens appartiennent à la génération des « baby-boomers ». Ces gens ont cumulé. Ils ont plusieurs biens. Lorsqu’ils vont décéder, les enfants n’auront pas les moyens de conserver les biens. Aujourd’hui, on est en manque d’offre. Mais dans notre région, dans les 20 à 30 ans à venir, on va être en sur-offre. »
Pour lui, il faut revoir entièrement la fiscalité sur l’immobilier, « la plus élevée du monde ». TVA, droits de mutation, taxes diverses… il plaide pour la création « d’un véritable statut du bailleur privé dans lequel on peut amortir le bien » et « pour l’exonération de la taxe sur la plus-value si l’on vend à un primo-accédant ou en fonction de travaux qui permettent de gagner deux classes énergétiques. »
Dans les zones touristiques, un régime d’exonération de la taxe sur la plus-value pourrait être créé pour les ventes de résidence secondaire si l’acquéreur achète pour un usage de résidence principale. Concernant les exonérations de revenus locatifs, il propose de les harmoniser sur un seul taux pour réduire le nombre d’offres touristiques saisonnières au profit de baux meublés ou de longue durée. « A Marseille, sur les 12 000 offres touristiques, on peut estimer à deux tiers celles qui, précédemment, étaient en location pour les habitants. »
Autre mesure qui avait été mise en vigueur temporairement dans les années 90 : « L’exonération des droits de succession pour les ménages qui achètent un logement neuf dédié à la résidence principale. C’est un sublime moyen de relancer la construction et de loger les gens. » Concernant les seniors, Didier Bertrand propose de créer un avantage fiscal en cas de travaux qui servent à maintenir les personnes à domicile, type le ViagerVie.
Pour une Banque publique de la rénovation et une gouvernance unifiée
Dernière grande action qui s’apparente à une révolution : la mise en place d’une gouvernance unifiée en matière de politique du logement. « Il y a une multitude d’acteurs qui travaillent chacun dans leur couloir. Je propose de mettre en place une grande gouvernance au niveau national qui réunirait tous les intervenants, qu’ils soient publics, privés, semi-publics. Elle fixerait une stratégie à court et long terme, la mettrait en place et la contrôlerait afin de l’adapter en temps réel selon les résultats », en mode gestion de projets.
Cette gouvernance pourrait avoir en appui, comme bras armé, une Banque publique de la rénovation, suggère enfin Didier Bertrand. Les idées sont sur la table. Reste à les chiffrer et à trouver une volonté et une stabilité politique pour les mettre en oeuvre. Las, depuis juillet 2024, quatre gouvernements plus ou moins éphémères ont tenté (en vain) de relancer une véritable politique du logement en France.
Liens utiles :
> Le premier volet de notre entretien avec Didier Bertrand : Immobilier, foncier et logement : comment en est-on arrivé là ? (1/2)
> L’actualité de l’immobilier à retrouver sur Gomet‘
