Le quartier des Crottes (15e) a baigné dans l’huile et le savon au début du XXe siècle. Le déclin industriel de la savonnerie a ensuite laissé partir les patrons, ouvriers, commerces de cette base d’arrière-port.
Mais le quartier promet de se refaire une beauté avec l’engagement de l’aménageur Euromediterranée. Les bâtisses de la savonnerie et la manufacture Montaca vont être rénovées par Histoire & Patrimoine, un spécialiste de la réhabilitation. Cette opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) « La Tulipe » doit livrer un ensemble de 5 500 m2 en 2026.
Derrière un muret en parpaings, la manufacture construite en 1876 en impose. Malgré les stigmates d’un abandon depuis des décennies, sa pierre calcaire n’a pas bougé. « Nous allons conserver la totalité du bâtiment », assure Arnaud Baudel, le directeur général délégué de Histoire & Patrimoine. La filiale du groupe Altarea Cogedim a remporté l’appel à manifestation d’intérêt (AMI) en 2020 aux côtés de l’agence de conseil en gestion Captown et Maquis-art, un opérateur culturel spécialisé dans le street-art. Au croisement des différents lieux, l’architecte Bertrand Monchecourt retenu pour le projet a pensé une place arborée ouverte sur le quartier, inscrite dans le permis de construire validé en mai 2022.
Absorber le coût de la rénovation
Avant d’entamer les travaux, Histoire & Patrimoine doit s’assurer que le projet attire les investisseurs. Les équipes ont donc lancé la commercialisation des logements depuis fin juin. « Nous avons vendu 18 logements sur 40 pour le moment. C’est ce que l’on appelle un succès commercial », se félicite le directeur général délégué. Du studio au T4 duplex, compris entre 32m2 à 90 m2, les logements « atypiques » auront chacun un petit espace extérieur.
Vendus entre 5 000 et 6 000 euros du m2, les appartements sont positionnés comme des biens plus chers que les autres appartements du quartier : le prix de vente au m2 gravite en moyenne autour de 2 000€/m2. Ce prix élevé est relatif aux dépenses des travaux de rénovation « trois fois plus élevés que pour du neuf », précise Agnès Rouffiac, la directrice générale adjointe. Le montant global de la rénovation s’élève à 12 millions d’euros, dont 100 000 euros de dépollution.
Les clients ciblés sont des investisseurs aux revenus assez élevés pour bénéficier du dispositif de l’État « déficit foncier ». Cet avantage donne aux investisseurs la possibilité de défiscaliser les coûts de travaux, permettant ainsi de réduire des impôts plus 60% de leur investissement. Si les 40 logements sont vendus, l’investissement total pourra s’élever entre 19 et 22 millions d’euros pour l’ensemble de la bâtisse de 3 800 m2.
Des loyers « abordables »
Si le potentiel de l’investissement est élevé, les futurs propriétaires sont dans l’obligation de louer leur bien non meublé pendant une durée minimale de trois ans. Histoire & Patrimoine garantit des loyers « abordables » fixés à 11 euros le m2 « au prix du marché », précise Malvina Callay, la directrice régionale d’Histoire & Patrimoine.
Cette garantie doit permettre aux habitants de se loger plus facilement. Plus globalement, l’encadrement des loyers vise à éviter la gentrification du quartier. « Il est primordial que les habitants déjà présents se sentent toujours bien dans leur quartier », assure Aurélie Cousi, la directrice générale d’Euromediterranée. Réponse début 2026.
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