Procivis Provence (Marseille) veut produire 200 logements par an en accession sociale

Procivis : la marque est restée discrète et pourtant à Marseille elle fête son centenaire. Le 28 avril 1923, est en effet créée à Marseille la Société anonyme de Crédit immobilier des Bouches-du-Rhône, sous le contrôle de l’État. Elle a pour objet de consentir des prêts pour « les habitations à bon marché et la petite propriété », des prêts hypothécaires individuels destinés à l’acquisition de champs ou jardins, la construction « de maisons individuelles ou de logements à bon marché ». L’entité marseillaise prend sa place dans le réseau de ce qui deviendra le Crédit immobilier de France, qui sera lui-même en 2012, lors de la crise des subprimes, obligé d’arrêter ses activités de crédit.

Le 8e promoteur immobilier, le 4e syndic national et le 2e constructeur de maisons individuelles

Dans cette mouvance, avaient été fondées des structures coopératives qui ont perduré et qui sont aujourd’hui regroupées dans le réseau Procivis ; il est au plan national le 8e promoteur immobilier, le 4e syndic national et le 2e constructeur de maisons individuelles. Il gère 56 000 logements locatifs sociaux. Il est une composante active du mouvement HLM et inscrit son action dans l’économie sociale et solidaire.

Depuis 2007, les activités dans la construction et le logement se sont faites sous la marque nationale Procivis dans le cadre coopératif des Sacicap. Ce sont des Sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété qui ont pour mission d’aider les accédants et les propriétaires occupants modestes dont les revenus n’excèdent pas certains plafonds de ressources du type prêt à taux zéro.

La Sacicap Provence a été créée en 1958. Et comme les autres membres du réseau, elle a reçu une part des fonds propres issus du Crédit immobilier. Mais chaque entité, Il y en a 46 au plan national, jouit d’une grande autonomie et intervient souvent avec ses propres marques.

À Marseille, la Procivis Provence se repositionne sur trois métiers :

1. Les missions sociales
2. Les services immobiliers
3. L’accession à la propriété

Les missions sociales sont assurées dans le dialogue constant avec les collectivités territoriales et avec les acteurs de l’habitat. Bénéficiant de fonds propres importants, la Sacicap propose un service de préfinancement des subventions votées, qui se font toujours dans un calendrier imprévisible et décalé par rapport au plan de travaux de rénovation ou de construction. Procivis intervient comme un banquier de court terme, ou comme un factor qui se garantit sur la subvention votée et qui permet une plus grande fluidité des travaux de rénovation essentiellement dans les copropriétés dégradées. 10 millions d’euros ont ainsi été engagés.

Le service immobilier se fait sous l’enseigne Immo de France au plan national et Immo de France Prado à Marseille ; c’est un syndic de copropriété, spécialisé dans les copropriétés qui oriente désormais une partie de son activité vers les copropriétés dégradées, mais aussi une agence classique pour la location, la transaction et la gestion de biens. Son activité s’étend à Marseille, Toulon et Nice.

Enfin l’accession à la propriété est l’activité qui va se relancer avec les ambitions du nouveau directeur général Pierre Le Jeune. Ancien de Sciences Po, il est connu à Marseille pour avoir dirigé la Sari Georges V de 1992 à 1999, la période qui vit la renaissance des docks de la Joliette, puis Il a été directeur délégué à la Sogima de 1999 à 2007. Il est entré chez Icade, la filiale immobilière de la Caisse des dépôts où il est devenu directeur régional, puis a assumé à partir de 2013 des responsabilités nationales à Paris tout en gardant ses attaches marseillaises.

Il connaît donc bien le terrain métropolitain, les besoins de réhabilitation dans les copropriétés dégradées et d’accession sociale à la propriété.  Il partage cette connaissance du tissu local avec un conseil d’administration essentiellement composé d’acteurs locaux, et en particulier de sa présidente, Fabienne Abecassis, par ailleurs directrice générale de la Logirem.

Produire du logement en particulier pour les ménages modestes à très modestes exclus du marché 

Pierre Le Jeune

Le bail réel solidaire pour rendre le logement accessible

Mais Pierre Le June veut surtout utiliser un dispositif un peu complexe, mais prometteur pour mettre sur le marché un habitat en accession, adapté aux revenus modestes. On le sait, les prix de l’immobilier ont rendu le logement neuf hors de portée des jeunes ménages des classes moyennes. Le foncier et son inexorable augmentation, sa rareté plombe nombre de projets à vocation sociale. L’augmentation des taux aggrave cette situation.

Pierre Le Jeune veut « produire du logement en particulier pour les ménages modestes à très modestes exclus du marché ». Il met en œuvre le bail réel solidaire (BRS), un dispositif d’accession à la propriété créé par la loi Macron du 6 août 2015. Dans des conditions sociales bien définies, le promoteur peut dissocier la propriété du sol et la propriété de la construction. Le bénéficiaire achète uniquement le logement et va payer une location modeste et plafonnée pour le foncier avec un bail réel solidaire, un BRS, d’une durée comprise entre 18 et 99 ans. Mais qui paye ce foncier ?

Il faut pour mettre en œuvre cette solution un organisme fiable et capitalisé. C’est l’Office foncier solidaire (OFS) Procivis Provence, créé et agrée pour la Région Sud en 2022, qui assure la réalisation et le suivi dans la durée des opérations. L’OFS a les capacités d’emprunter auprès de la Caisse des dépôts pour un crédit de 80 ans et construit ou réhabilite avec un taux de TVA de 5,5 %.

Un logement hors spéculation

L’acquéreur bénéficie de garanties, mais il est aussi contraint dans un cadre très strict. Il peut revendre son appartement, mais à un prix fixé par le constructeur, correspondant au prix d’achat initial indexé. Les loyers deviennent ainsi un capital familial qui peut permettre un apport personnel dans la perspective d’un autre achat. En cas de difficultés, l’OFS peut racheter le logement à une valeur d’indemnisation prévue dans le bail. L’appartement doit rester une résidence principale, il ne peut produire de plus-value et il n’y a donc pas de spéculation possible sur ces logements.

Procivis Provence est engagé depuis deux ans dans cette problématique et 80 logements sont aujourd’hui en développement sécurisé à Ceyreste, à Saint-Cyr, à Château-Gombert, Saint Maximin… Pierre Le Jeune veut développer cette activité de promotion d’un type particulier. Il déménage bientôt ses équipes de la Rue Roux de Brignoles (6e arrondissement de Marseille vers les allées Turcat Méry (8e), pour de meilleures conditions de travail, et se fixe comme objectif de produire sur le territoire de Provence, 200 logements nouveaux par an. Procivis Provence fêtera les 100 ans de sa coopérative le 28 novembre 2023 au Musée Regards de Provence.

Procivis membre de la nouvelle « Alliance pour le logement »

La FFB, Fédération française du bâtiment, l’USH, l’Union sociale pour l’habitat, la FNAIM, Fédération nationale de l’immobilier, la FPI, Fédération des promoteurs immobiliers, Pôle Habitat FFB, Procivis, l’UNIS, Association de promoteurs immobiliers, l’UNNE, Union nationale des notaires employeurs, l’UNSFA, l’Union des architectes et l’UNTEC Union nationale des économistes de la construction ont annoncé le 23 septembre dernier dans un communiqué qu’ils ont décidé, compte tenu de l’aggravation de la situation, de poursuivre leur démarche commune pour défendre la politique du logement, sujet essentiel pour les Français.

Dix raisons ont conduit à ancrer cette Alliance pour le logement dans le temps.

• L’urgence logement : la crise s’est installée, dans le neuf et dans l’ancien, en matière d’accession et de locatif, social comme privé. L’alerte a été lancée dès 2022. Sans actions immédiates, concrètes et responsables des pouvoirs publics, la crise sera économique et surtout sociale.
• L’importance du lien emploi logement : il n’y aura pas de plein-emploi ni de réindustrialisation réussie si la mobilité des salariés est entravée par l’impossibilité de se loger. C’est également un enjeu de fractures sociales et de cohésion territoriale.
• Un nécessaire contrat social : parce que le logement ne peut pas être une variable d’ajustement budgétaire, les acteurs se mobilisent ensemble pour conforter leur mission d’utilité sociale, participer à l’objectivation des besoins de nos concitoyens qui relève de l’État et permettre leurs parcours résidentiels.
• Du concret et de la visibilité : les Français et les professionnels attendent des mesures lisibles, pragmatiques et pérennes. Les coupes budgétaires et les à-coups ne constituent pas le bon chemin pour mener une véritable politique du logement qui réponde aux enjeux.
• L’amélioration permanente du cadre de vie : la filière logement immobilier concourt à faire ou à refaire la ville comme la ruralité. Les acteurs qu’elle représente agissent chaque jour pour un aménagement harmonieux de tous les territoires.
• La réussite de la planification écologique : cet objectif majeur impose des transformations d’organisation et de modèles. Il s’agit d’objectiver les phases de transition comme les freins, notamment financiers, dans un contexte devenu très volatil, avec une inflation qui s’installe et des conditions de financement qui se dégradent.
• Le soutien aux ménages, notamment modestes, et aux bailleurs : l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes et la rénovation énergétique du parc existant, pour les propriétaires bailleurs comme occupants, ne se feront pas sans outils et moyens financiers adaptés.
• Des efforts collectifs pour la décarbonation : décarboner l’acte de construire s’inscrit dans une chaîne qui ne dépend pas seulement des acteurs de la filière. Ces derniers ne pourront s’engager que si l’État et les collectivités locales d’une part, les industriels et les distributeurs du secteur, d’autre part, s’engagent également (contrat de filière).
• Un besoin de cohérence dans la durée : les projets actuels visent à préserver les sols, à renforcer la biodiversité, à faciliter le réemploi et à mieux traiter les déchets. Si les acteurs sont impliqués, ils ont besoin de cohérence en matière de stratégie énergétique et de stratégie foncière.
• Des investissements en matière de formation : les mutations en cours ont conduit la filière à faire évoluer les formations des équipes pour intégrer les enjeux écologiques et numériques. Là encore, la filière a besoin d’une vision stratégique et d’accompagnement concret tant pour les formations initiales que continues.

Pour toutes ces raisons, l’ensemble des partenaires, s’étant déjà mobilisé dans le cadre de nombreuses concertations et missions, sera plus que jamais une force collective de propositions au service d’une véritable politique nationale du logement. Au-delà des mesures d’urgence budgétaires et fiscales, la refondation annoncée ne pourra se penser et se réaliser, sans entraves, qu’avec les acteurs qui la construisent au quotidien.

Document source : la présentation de Procivis

Lien utile :
L’actualité du logement et de l’immobilier à retrouver dans notre rubrique