Le 12 juin 2025, l’Agence départementale d’information sur le logement des Bouches-du-Rhône (Adil 13) organisait une conférence mêlant professionnels et experts sur le thème de la copropriété, dans l’hémicycle de l’Hôtel du département. Intitulée « Sauvons la copro ! », cette conférence a dressé un panorama des différentes situations de copropriétés présentes à Marseille, et plus largement dans les Bouches-du-Rhône, en insistant sur les différents risques qui pèsent sur ce type de logements.
Plus de 24 000 copropriétés recensées à Marseille par l’Adil 13
Si la conférence traitait de l’ensemble du territoire des Bouches-du-Rhône, elle a surtout fait état du cas de Marseille, la ville concentrant plus de la moitié des copropriétés recensées (très exactement 24 863 sur 47 654 selon le décompte de l’Adil 13). A l’échelle du département, les copropriétés de moins de 10 logements représentent 77% du total et 22% des logements ; les copropriétés de 10 à 100 logements constituent 21% du total mais 48% du parc de logements, tandis que les grandes copropriétés, qui dépassent les 100 logements, englobent 30% des logements, en étant au nombre d’environ 800.
Dans son état des lieux, Thierry Moallic, directeur général de l’Adil 13, a évoqué trois types de copropriétés marseillaises distinctes :
- Les « trois fenêtres marseillais », des immeubles anciens répartis quasi-exclusivement dans le grand centre-ville (arrondissements 1 à 7), peu hauts, construits avant la Seconde Guerre mondiale
- Les copropriétés des Trente Glorieuses, souvent très grandes, composées de tours destinées à loger l’afflux d’habitants, construites en béton (La Grognarde, la Rouvière)
- Des copropriétés périurbaines, construites dans les quartiers périphériques à partir des années 1990
De nombreux signaux à observer
Thierry Moallic plaide ainsi pour une « politique efficace de prévention » en complément d’une « politique curative », déjà en place pour les copropriétés dégradées.
Car les copropriétés marseillaises ont pour 73% d’entre elles été construites avant 1974, année marquée par la première règlementation thermique. Ce bâti ancien ne compte donc aucune isolation thermique datant de sa construction, d’où l’attention à apporter à ces bâtiments. Parmi les autres signaux à surveiller : seulement 37% des copropriétés marseillaises sont gérées par un syndic professionnel. En comparaison, ce chiffre grimpe à 63% à Paris et 59% à Lyon.
Sylvaine Le Garrec, sociologue consultante spécialisée sur la thématique des copropriétés a évoqué plusieurs facteurs qui permettent de détecter une copropriété en mauvais état : « des impayés de charges » importants en proportion du budget global de la copropriété, ou « un montant élevé de charges par rapport à la qualité de la copropriété. »
Le directeur général de l’Adil 13 a conclu son propos sur ces mots : « La clé de voûte de la copropriété, c’est la gouvernance : le syndic, le conseil syndical et l’assemblée générale ».
Un processus de dégradation pas toujours facile à appréhender
Pour Sylvaine le Garrec, les causes de la fragilisation des copropriétés sont multiples. On peut les trouver au sein de la gouvernance avec une désorganisation de la copropriété, un syndic peu impliqué, et un désintérêt des copropriétaires eux-mêmes. Il peut s’agir de facteurs techniques comme un vieillissement du bâti et une absence d’entretien suffisant. A ce sujet, plusieurs intervenants ont rappelé que le parc de copropriétés marseillais est très largement vieillissant avec, dans leur viseur, les immeubles du centre-ville construits en grand nombre au XIXe siècle, les fameux “trois fenêtres marseillais”.
Viennent également des facteurs financiers avec une forte hausse des charges, entraînant un taux d’impayés élevé, qui engendre à son tour une hausse des charges afin de compenser la défaillance de certains copropriétaires. C’est ainsi que se crée un cercle vicieux pour la copropriété.
Une procédure judiciaire en cours à l’échelle de la copropriété peut également fragiliser sa situation. On peut aussi évoquer les facteurs extérieurs comme un environnement dégradé ou la dépréciation du marché immobilier local. Ou encore des facteurs sociaux comme un taux de vacance élevé, la paupérisation des habitants, voire un déséquilibre entre propriétaires bailleurs et propriétaires occupants.
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