Les marchés de l’immobilier et du logement sont frappés par une grave crise aux multiples facteurs. Pour mieux comprendre la situation, analyser la conjoncture plus récente et connaître les mesures et la stratégie mises en place, nous avons interrogé en septembre (*) Christine Fabresse, la présidente de la Caisse d’épargne CEPAC et Jérémy Estrader, le directeur général adjoint de la banque coopérative, leader sur le territoire. Malgré les incertitudes, il y a selon eux des raisons d’espérer.
Après les deux premiers volets de notre entretien consacrés à la conjoncture économique générale et au frémissement du marché immobilier, Christine Fabresse et Jérémy Estrader abordent aujourd’hui le dossier du logement social. Et retrouvez demain la suite et fin de cette grande interview puis son intégralité à paraître dans notre nouvel Hors-série Logement 2025.
L’engagement de la Caisse d’épargne CEPAC se déploie dans le logement social où votre groupe est l’un des leaders en France. Quels sont vos objectifs ?
Christine Fabresse : Le groupe Habitat en région que je préside porte 240 000 logements. Erilia, à lui seul, détient 90 000 logements ici sur le territoire, c’est le premier bailleur social dans les Bouches-du-Rhône, en Corse et en région Sud. Nous nous sommes engagés à transformer, à rénover tous nos logements et toutes les passoires énergétiques par avance de phase. Aujourd’hui, il doit rester moins de 1 % de logements énergivores. Nous avons rénové ce parc dans un contexte du logement social qui était très compliqué pour investir. Rappelons que le taux du Livret A était très élevé, ce qui est contraignant parce que plus de 70 % des dettes du logement social sont sur cette base.
Concernant le logement social, le secteur est toujours sous tension. Il y a beaucoup de raisons mais, pour vous, quel est le facteur essentiel qui perturbe le marché ?
Christine Fabresse : On est d’abord sur un territoire Provence-Alpes-Côte d’Azur dans lequel 70 % de la population est éligible au logement social. Quelque 240 000 demandeurs sont en attente de logements sociaux. Les flux migratoires positifs accroissent le besoin et la demande. Et les prix ont fortement augmenté sur notre périmètre. Des ménages qui auraient eu la possibilité de se loger dans du logement standard se retrouvent en contrainte financière pour arriver à se loger correctement.
En face, les entreprises du logement social ont elles aussi subi une série de contraintes, en particulier avec la hausse du taux du Livret A, la hausse des coûts de la construction, la réglementation sur la transformation des bâtiments, de la masse salariale, de la raréfaction du personnel. Un certain nombre de mesures réglementaires sont aussi venues renchérir les loyers. Et puis il y a la raréfaction du foncier.
Jérémy Estrader : Cela se traduit dans le nombre d’agréments de nouveaux logements sociaux. C’est le chiffre que nous regardons dans nos instances. Il y avait un objectif en 2024, dans la région Sud, de 9 000 logements. Nous en sommes à 6 000. La baisse est de 10 % par rapport à 2023. Ces chiffres sont inquiétants si on les met en perspective de l’urgence sociale.
Christine Fabresse : Et cela n’est pas lié aux acteurs du logement social. Nous sommes dépendants du nombre d’agréments et reconnaissons que c’est très compliqué en période électorale de faire respecter les critères de la loi SRU qui est de la responsabilité de l’Etat. Construire un immeuble à proximité de populations qui ne veulent pas de logement social au moment d’une période électorale, c’est la quadrature du cercle.
Est-ce qu’il y a un message que vous voulez adresser aux maires ?
Christine Fabresse : C’est le même message qu’on leur adresse tous : “Donnez le cadre pour qu’on puisse construire.” Le sujet doit être traité, sinon ce sera une bombe sociale. Ne pas répondre à l’un des besoins essentiels de la population représente un risque social énorme. Se nourrir, se loger, pouvoir mettre en sécurité ses enfants, ce sont les éléments essentiels pour que les gens puissent accéder sereinement à un emploi et soient plus apaisés. Mais une fois que l’on a passé ce message, nous ne sommes pas dupes de ce qui va se passer et des contraintes auxquelles les maires ont à répondre. Je trouve que souvent on jette la pierre aux collectivités et aux maires.
Mais eux aussi ils font un travail extraordinaire. Nous avons huit collectivités sur 10 qui sont clientes de la caisse. Statutairement, nous avons un représentant des collectivités locales dans notre conseil. Nous connaissons le travail de ces maires. On peut parler des très grandes collectivités, mais la plupart des communes françaises sont de petite taille avec des maires qui, toute la journée, mettent la main à la patte, se débrouillent avec des budgets difficiles à boucler en essayant de faire au mieux. On les pointe du doigt aujourd’hui parce que cette violence sociétale est là, partout. On les agresse pour tout et pour rien. Franchement, la quasi-totalité de ces maires fait un boulot incroyable, en proximité des populations à qui ils répondent car ils sont élus.
La loi SRU est-elle à remettre en cause ?
Christine Fabresse : Nous voulions que la loi SRU puisse intégrer du logement intermédiaire. Sur des territoires comme les nôtres, il ne s’agit pas de lancer des programmes uniquement de logement social. Il y a toute une série de ménages qui ont besoin de pouvoir se loger, qui ont besoin de se loger décemment et qui, dans leur parcours de vie, ne vont pas vers le logement social. Et donc, nous voulions que la règle se détende un peu et permette justement aux collectivités de pouvoir construire, mais de construire avec du logement intermédiaire peut-être plus facile à faire accepter. Les besoins sont énormes aussi en intermédiaire.
Jérémy Estrader : Cela fait deux ans en effet que nous poussons l’idée que, dans la la loi SRU, nous pourrions prendre une pondération différente du logement locatif intermédiaire, comme par exemple trois logements locatifs intermédiaires pour un LLS afin justement de favoriser cette offre de mixité.
Et pour compléter le message que l’on adresse au maire, c’est que nous allons globalement construire, ou développer par opération de croissance externe, 100 000 logements d’ici 2030. C’est sept milliard d’euros d’investissements pour le Groupe Habitat en région, filiale des Caisses d’Epargne. On le fait en recapitalisant nos structures HLM comme avec Erilia ou Famille et Provence. C’est un signal fort.
Nous prenons notre part pour accompagner les besoins des classes sociales et favoriser l’accession sociale à la propriété. Nous allons doubler nos opérations de vente HLM ou d’opérations de nouvelles, type Prêt social location accession ou en bail réel solidaire. Nous mobilisons tous les outils à notre disposition.
Christine Fabresse : Et au moment où c’était le plus tendu pour les bailleurs sociaux, Nous avons mis en place une enveloppe de 300 millions d’euros à Marseille, une zone tendue où existe également la problématique de l’habitat indigne. Cette enveloppe de 300 millions d’euros permet du financement à très long terme comme pour une entreprise qui, à un moment donné, doit trouver des moyens pour passer le cap de la crise. La solution intègre un endettement pouvant aller jusqu’à 50 ans, avec un différé d’amortissement total sur très longue durée. Les deux tiers de cette enveloppe ont déjà été utilisés.
Jérémy Estrader : Il reste 100 millions d’euros. Il faut que les opérateurs nous consultent. A peu près tous les bailleurs ont déjà utilisé le fonds.
Aujourd’hui, donc, vous confirmez la feuille de route de votre plan 2030 malgré ces incertitudes, notamment sur le foncier, les agréments, etc.
Christine Fabresse : Le cap est là. On sait qu’à un moment il faudra ralentir ou accélérer, mais le cap doit rester celui-là. Le besoin est là et il est énorme, il nous faut le couvrir. On se donnera les moyens qui sont à notre niveau. La bonne nouvelle, c’est le taux du Livret A qui redonne une capacité d’investissement supplémentaire aux bailleurs sociaux, dont ceux du groupe Habitat en région.
Les équipes sont des équipes extrêmement professionnelles. La ministre, après avoir communiqué avec des menaces sur le logement social, ici à Marseille, en zone tendue, a félicité Erilia pour le travail qui a été accompli. Il n’y a pas eu de sanctions mais, au contraire, elle a relevé que c’était une entreprise qui était en avance de phase pour rénover et trouver des solutions.
Donc on fait notre métier. La limite, c’est que sans foncier ni agréments, on ne construit pas. Mais prenons d’abord notre part ! Si chacun s’attend, il ne se passe rien. Nous nous mettons dans une situation, y compris par la recapitalisation, pour que nos bailleurs sociaux puissent avoir les moyens de faire.
Nos directeurs généraux des différents organismes font le nécessaire pour porter la bonne parole auprès des différents maires en leur disant que tout ne s’arrêtera pas, que l’on va construire dans de bonnes conditions avec des programmes extrêmement qualitatifs. Le logement social d’aujourd’hui ne se compare pas à celui des années 70. Les programmes permettent à la fois d’avoir une économie du programme et des offres extrêmement compétitives pour les ménages, pour l’accessibilité et l’acceptabilité sociale de proximité.
Jérémy Estrader : Nous avons aussi, au-delà des grosses opérations mixtes, réalisé des opérations dans les centres anciens, en centre-bourg, là où parfois les groupes n’ont pas envie d’aller car le modèle économique est parfois difficile à trouver. Nous sommes par exemple leader sur le territoire des Alpes de Haute-Provence. Nous allons continuer à investir à la fois en construction et réhabilitation. Nous avons doublé notre objectif de production. Nous sommes partout et avec tous les outils, des Alpes aux Bouches-du-Rhône en passant par le Vaucluse et la Corse.
Christine Fabresse : Il faut souligner que nous intervenons en bonne intelligence avec les acteurs locaux. A Aix-en-Provence, pour intégrer Famille et Provence, nous avons travaillé main dans la main avec Sophie Joissains et la présidente de la Métropole, Martine Vassal. Nous avons ainsi cette capacité à être un “go between” entre l’écosystème public et l’écosystème privé que nous représentons. Nous avons réalisé cette opération parce qu’il faut des entreprises sociales pour l’habitat (ESH) qui aient la capacité d’investir. Nous avons la volonté d’investir davantage sur Aix. C’est également l’un des sujets de notre foncière et des programmes immobiliers que l’on accompagne.
Etes-vous prêts à saisir de nouvelles opérations de croissance externe ?
Christine Fabresse : Nous avons entamé ce mouvement il y a des années avec les différentes lois qui ont poussé à la consolidation du logement social, surtout avec la loi Elan. Notre groupe s’y est engagé. Nous avons créé des sociétés de coordination par territoire avec des tailles critiques comme avec Erilia et Logirem, ou à Aix comme évoqué précédemment. Donc nous sommes un peu au bout de ce mouvement. Cela dit, nous restons ouverts à des opportunités de croissance externe.
Dans notre plan sur Habitat en région 2030, une partie des 100 000 logements nouveaux seront issus d’une part de la croissance organique et d’autre part de croissances externes, mais ce ne sera plus par contrainte réglementaire car nous répondons aujourd’hui à tous les critères. Même si notre vocation n’est pas d’être les restructurateurs du logement social – il y a un régulateur et des établissements publics – nous restons à l’écoute d’absolument tout.
Notre grand entretien consacré au logement avec la Caisse d’épargne CEPAC
« Les grandes transformations de la société se font en période de crise » (1/4)
Immobilier : une reprise en 2025 mais qui va prendre du temps pour se renforcer (2/4)
