Gomet’, media local attaché à la vitalité du débat, ouvre tous les dimanches ses colonnes à des contributeurs extérieurs. Aujourd’hui, nous redonnons la parole à Stéphane Salord, citoyen aixois engagé, ancien élu, chef d’entreprise, représentant de Génération écologie, il partage dans cette tribune sa vision de la valorisation du patrimoine de sa ville avec l’exemple de l’Hôtel de Venel que la mairie met en vente.
Au cœur d’Aix-en-Provence, dans le secteur sauvegardé, se dresse l’Hôtel de Venel. On passe devant sans toujours le voir, tant la ville est riche de ces façades classiques qui font sa réputation dans le monde entier.
Pourtant, derrière ses murs se cache l’un de ces lieux qui racontent, mieux qu’un livre d’histoire, ce que fut la Provence parlementaire du Grand Siècle : un hôtel particulier édifié au milieu du XVIIᵉ siècle, doté d’une chapelle désacralisée, d’un jardin arboré rare en cœur de ville, d’un escalier remarquable et, surtout, de plafonds peints classés, témoins des styles du début et de la fin du règne de Louis XIV. Une partie de l’édifice est protégée au titre des monuments historiques depuis 2014.
Ce bien appartient à la collectivité. Il appartient donc aux Aixoises et aux Aixois. Et voilà que la Ville, étrangement en plein été, lance un appel à candidatures en vue de le vendre, mise à prix supérieur à onze millions d’euros hors taxes. Les candidats potentiels ont jusqu’au 21 août pour solliciter le dossier des conditions de vente.
À Aix comme partout en France, la mise en vente d’un patrimoine public soulève presque toujours la polémique. Et le scénario est toujours le même : d’un côté, une municipalité qui invoque le coût de l’entretien, la lourdeur de la rénovation, la nécessité d’équilibrer son budget ; de l’autre, des habitants et des amoureux du patrimoine qui redoutent qu’un bien commun, transmis de génération en génération, ne bascule définitivement dans des mains privées et ne se ferme au public.
Ce face-à-face est, je crois, profondément stérile. Il oppose deux camps qui ont chacun une part de raison — oui, ces bâtiments coûtent cher ; oui, ce patrimoine est précieux — sans jamais chercher la voie qui réconcilierait les deux. C’est pourquoi j’ai choisi de m’exprimer autrement. Non pas pour dénoncer ou protester. Mais pour proposer. Car il existe une voie où la Ville n’est pas perdante financièrement, et où les Aixois conservent leur patrimoine. Cette voie mérite qu’on s’y arrête avant qu’il ne soit trop tard.
Hôtel de Venel : c’est le symptôme d’une habitude
Pour comprendre pourquoi ce dossier ne peut pas être traité comme une simple transaction immobilière, il faut le replacer dans une histoire longue. L’Hôtel de Venel n’est pas le premier « bijou de famille » aixois que la Ville s’apprête à céder. Il s’inscrit dans une série qui, année après année, dessine une véritable politique — ou plutôt une absence de politique patrimoniale, remplacée par une logique de guichet.
Souvenons-nous de l’Hôtel de Caumont. Cet hôtel particulier classé du XVIIIᵉ siècle, qui abritait le conservatoire de musique, fut vendu au tournant des années 2010 au prix fixé par les Domaines, environ dix millions d’euros, pour financer un nouveau conservatoire. Le bien devint un centre d’art privé — puis fut revendu quelques années plus tard pour plus de vingt-cinq millions d’euros. En clair : un bien public cédé à bas prix, revendu ensuite avec une plus-value privée de plusieurs millions. La collectivité avait vendu ; d’autres ont spéculé. Voilà le premier enseignement, et il devrait tous nous alerter.
Souvenons-nous du couvent des Prêcheurs, ancien collège désaffecté, mis en vente avec un cahier des charges si vague qu’il ne garantissait presque rien de la préservation du lieu. Il aura fallu une mobilisation citoyenne intense pour qu’au terme d’un long feuilleton, le bien échappe à la privatisation et soit finalement racheté par l’État, pour un usage de service public. Le patrimoine a été sauvé — mais par accident, par la pression, et non par une volonté municipale de le conserver.
Souvenons-nous du passage Agard, cette artère emblématique reliant le cours Mirabeau au cœur historique, passée sous le contrôle d’un unique opérateur privé, au point que la Ville a dû négocier une simple « servitude de passage à un euro symbolique » pour garantir que les Aixois puissent continuer à l’emprunter. On ne possède plus ; on quémande un droit de passage sur ce qui fut à tous.
Souvenons-nous, enfin, de l’espace Forbin, cédé en 2025 pour boucler un budget d’ajustement — au point qu’une élue parla d’une vente « à l’arrache ». La Chambre régionale des comptes, instance indépendante et insoupçonnable de parti pris, a elle-même pointé une stratégie budgétaire « floue » et une véritable « évaporation » du patrimoine communal.
On préfère liquider un capital hérité plutôt qu’assumer des choix fiscaux (Stéphane Salord)
Ces épisodes, mis bout à bout, ne relèvent pas du hasard. Ils dessinent une méthode : vendre le patrimoine pour financer le fonctionnement courant, au nom d’un dogme — ne pas toucher aux impôts. On préfère liquider un capital hérité plutôt qu’assumer des choix fiscaux. C’est un arbitrage politique parfaitement clair, et parfaitement contestable.
Car un bien vendu ne rapporte qu’une seule fois. La recette encaissée aujourd’hui rebouche un trou dans le budget d’une année — et disparaît. Le bien, lui, est perdu pour toujours. Ce que l’on présente comme de la bonne gestion n’est en réalité qu’un expédient : on brûle le mobilier pour se chauffer un hiver. À ce rythme, que restera-t-il à transmettre ? Cette saignée du patrimoine aixois, présentée sous les habits rassurants de la rigueur budgétaire, est en vérité un appauvrissement. Elle est le contraire d’une politique innovante, lisible et tournée vers l’avenir.
L’argument du coût se retourne contre la vente
L’argument avancé pour justifier la cession est toujours le même, et il n’est pas absurde : l’entretien et la rénovation de Venel coûteraient trop cher. Dans un quartier ancien où les bâtiments sont fréquemment frappés d’arrêtés de mise en péril, la question de la solidité et de la restauration d’un édifice du XVIIᵉ siècle est légitime.
Mais examinons-la sérieusement, car c’est précisément là que la vente sèche révèle son incohérence.
Un hôtel particulier classé du XVIIᵉ siècle est, par nature, ce qu’on appelle aujourd’hui une « passoire thermique ». Ses volumes complexes et souvent « repris et enchevêtrés », ses circulation internes peu conformes aux usages modernes, ses hauteurs sous plafond, ses murs anciens, ses menuiseries d’époque en font un bâtiment très énergivore. Or — et c’est le point décisif — le classement au titre des monuments historiques et la situation en secteur sauvegardé interdisent la plupart des solutions modernes de rénovation énergétique. L’isolation par l’extérieur, qui dénaturerait les façades, est presque systématiquement refusée. Les menuiseries et les vitrages sont contraints à des modèles validés. Les panneaux solaires visibles sont proscrits. Chaque intervention, si mineure soit-elle, doit être soumise à l’Architecte des Bâtiments de France et à la direction régionale des affaires culturelles.
Autrement dit : le futur acquéreur héritera d’un bâtiment coûteux à restaurer et durablement énergivore, qu’il ne pourra jamais amener aux standards de performance ordinaires. Le coût réel de remise en état — structure, toiture, décors classés, mise aux normes — se chiffre en millions, largement au-delà de ce qu’une lecture rapide du prix de vente laisse imaginer.
Que révèle cette réalité ? Que le prix affiché reflète la valeur foncière d’une adresse au prix « plein cœur d’Aix » — l’un des marchés immobiliers les plus tendus de France — bien plus que la valeur réelle du bien une fois déduites les charges de restauration. La Ville met en vente un actif dont elle minore le coût caché, pour une recette unique et non renouvelable. C’est un marché de dupes en deux temps : nous perdons définitivement le bien, et nous le sous-évaluons.
Il existe ailleurs en France, des monuments que leurs propriétaires publics ou privés cèdent à l’euro symbolique, précisément parce que le coût de restauration dépasse leur valeur marchande. La loi elle-même prévoit des dérogations aux obligations de rénovation énergétique lorsque les travaux excèderaient la moitié de la valeur du bien, ou lorsqu’ils mettraient en péril sa structure. Voilà la vérité économique que l’on préfère taire : ces biens ne « valent » pleinement que par le projet qu’on y porte, jamais par le seul chèque qu’on en tire.
Alors posons la vraie question. Si le problème est le coût de la rénovation et les contraintes du classement, la solution est-elle vraiment de vendre — c’est-à-dire de perdre le bien tout en le « sous-vendant » ? Ou existe-t-il un moyen de faire porter ce coût de rénovation par un tiers, sans se dessaisir du patrimoine ?
Ce moyen existe. Il est éprouvé, il est légal, il est utilisé chaque année en France. Il s’appelle le bail emphytéotique.
Ma proposition : un bail plutôt qu’une vente, un projet d’avenir plutôt qu’une transaction !
Le bail emphytéotique administratif est un contrat de longue durée — de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans — par lequel une collectivité confie un bien à un opérateur, public, privé ou associatif, à charge pour ce dernier de le restaurer, de l’entretenir et de le mettre en valeur à ses propres frais. En contrepartie, l’opérateur dispose de droits étendus lui permettant de financer les travaux, y compris par l’emprunt. Et au terme du bail, le bien — restauré, entretenu, revalorisé — revient à la collectivité, sans indemnité et sans qu’elle ait déboursé un euro de travaux.
Mesurons ce que ce montage change pour Venel, point par point, au regard exact des objectifs affichés par la Ville :
La Ville se décharge du coût de la rénovation. C’est l’opérateur qui finance et réalise la restauration — celle-là même que la municipalité juge trop lourde et trop contraignante. L’objectif budgétaire est atteint, sans vente.
La Ville encaisse une recette. Une redevance est versée par le preneur pendant toute la durée du bail. Elle est moindre qu’un capital immédiat, mais elle est récurrente, année après année — c’est la différence entre un revenu et une liquidation.
La Ville garde la propriété. Le bien ne quitte jamais le patrimoine communal. Il ne pourra jamais être revendu par-dessus la tête des Aixois, ni faire l’objet d’une spéculation comme ce fut le cas pour Caumont.
La Ville garde le contrôle. Le bail permet d’encadrer strictement les usages autorisés, d’imposer une vocation, de prévoir une clause de retour du bien si les engagements ne sont pas tenus. Là où un cahier des charges de vente reste une promesse fragile, le bail est un cadre juridique maîtrisé et réversible.
Ce n’est ni une utopie, ni un montage exotique. C’est une pratique installée, choisie par l’État lui-même pour ses monuments les plus prestigieux.
Rappelons quelques exemples, brièvement. L’Hôtel de la Marine, place de la Concorde à Paris : menacé d’être cédé à des intérêts privés, il a finalement été sauvé par un bail de valorisation, assorti d’un contrôle des travaux par les Monuments historiques et de l’interdiction faite au preneur de revendre son bail avec bénéfice — il a rouvert au public et connaît un franc succès.
Le château de Gaillon, premier château Renaissance de France, confié en 2024 pour quatre-vingt-dix-neuf ans à une intercommunalité qui le restaure, sans que l’État s’en dessaisisse. Le château de Maintenon, partagé entre un département propriétaire et une fondation qui finance les travaux et se voit confier certains espaces, le département conservant les recettes d’exploitation. Et même le monde de l’hôtellerie de prestige : le couvent royal de Saint-Maximin, tout près de nous dans le Var, ou l’abbaye-école de Sorèze, sont exploités en hôtels sous bail emphytéotique — les collectivités sont restées propriétaires.
Il n’y a donc aucune fatalité, aucune nécessité technique à céder Venel en pleine propriété pour attirer un investisseur.
Cette dernière observation est capitale, et je veux qu’elle soit entendue : même quand la finalité est commerciale et lucrative, les opérateurs sérieux acceptent de travailler sous bail plutôt qu’en pleine propriété. Il n’y a donc aucune fatalité, aucune nécessité technique à céder Venel en pleine propriété pour attirer un investisseur. Un porteur de projet crédible peut parfaitement restaurer et exploiter le lieu sans que la Ville ait à le vendre. Celui qui vous dit qu’il faut vendre pour intéresser un repreneur se trompe, ou vous trompe.
Une précision juridique, pour être complet et honnête : ce type de bail sur un monument classé reste encadré par le Code du patrimoine, tous les travaux demeurant soumis à l’autorisation des Monuments historiques. C’est une garantie supplémentaire, non un obstacle. Venel, propriété communale, n’entre dans aucune des catégories de biens que la loi exclut de ce dispositif. La voie lui est grande ouverte.
Faire renaître le lieu, et pas seulement le conserver
Conserver ne suffit pas. Un patrimoine que l’on garde fermé, inerte, sous le seul prétexte de le protéger, meurt d’une autre façon. La vraie ambition n’est pas de figer Venel : c’est de lui donner une vie nouvelle, utile, ouverte, au service des Aixois.
Regardons ce que le lieu offre : un jardin arboré, denrée rare et précieuse en cœur de ville ; une chapelle désacralisée qui appelle une programmation culturelle ; un escalier remarquable et des plafonds peints classés qui méritent d’être vus, et pas seulement par un propriétaire unique derrière une porte close. Tout, dans ce bâtiment, plaide pour un usage partagé.
Imaginons alors un tiers-lieu patrimonial : un lieu mixte, à capital public préservé, tourné vers les besoins réels de la population. De l’habitat, d’abord — car c’est l’une des urgences aixoises : logements sociaux, intergénérationnels, pour jeunes actifs ou pour aînés, dans un centre-ville où se loger devient un luxe. Des espaces ouverts au public, ensuite : la chapelle accueillant expositions, concerts, rencontres ; le jardin rendu aux promeneurs. Une vocation d’intérêt général, enfin, articulant culture, lien social, transition écologique et économie sociale et solidaire — ces champs dans lesquels tant d’acteurs aixois n’attendent qu’un lieu pour déployer leurs projets.
Ce n’est pas une rêverie, croyez moi. Ailleurs, des monuments dégradés ont retrouvé un sens par ce chemin. Le château de Ginestous, à Toulouse, restauré pour accueillir Emmaüs, loge aujourd’hui des dizaines de personnes en difficulté et leur offre des formations d’insertion. Un bien qui menaçait ruine est devenu un outil de dignité. Voilà ce que peut être la vraie valeur d’un lieu : non pas un chèque encaissé une fois et aussitôt dépensé, mais un projet vivant qui le rend au territoire et le fait renaître.
C’est cette idée que je veux défendre : la valeur d’un patrimoine ne se mesure pas au prix qu’on en obtient, mais à ce qu’il continue de produire pour la collectivité. Un capital mixte, associant financement d’un opérateur et maîtrise publique, vaut infiniment mieux qu’une cession sèche qui solde le passé sans préparer l’avenir.
De l’ambition, de l’imagination, et le refus d’une facilité qui appauvrit
Ce que je demande :
Je ne demande pas l’immobilisme. Je ne demande pas que la Ville garde Venel fermé et le laisse se dégrader aux frais du contribuable. Je demande exactement l’inverse : de l’ambition, de l’imagination, et le refus d’une facilité qui appauvrit.
Concrètement, je demande que la Ville suspende la procédure de vente sèche de l’Hôtel de Venel, et qu’elle ouvre — avant même l’échéance du 21 août — une réflexion publique sur une solution alternative : un bail emphytéotique plutôt qu’une cession, un patrimoine préservé plutôt que liquidé, un projet d’usage au service des habitants plutôt qu’une transaction refermée sur elle-même. Cette réflexion peut associer les habitants, les gens qui y logent déjà ‘(et oui, un peu de respect svp pour les locataires du lieu! ) les acteurs de la culture, du logement, de l’économie sociale et solidaire, ainsi que les services de l’État chargés du patrimoine.
Plus largement, je crois qu’il est temps qu’Aix tourne la page d’une politique du « guichet », qui vend ses bien pour équilibrer ses comptes d’une année sur l’autre. Notre ville mérite mieux que cette saignée continue de son patrimoine, habillée du vocabulaire de la rigueur. Elle mérite une politique patrimoniale digne de ce nom : lisible, parce qu’on saurait enfin ce que la Ville veut faire de ses biens ; dynamique, parce qu’elle ferait de ces lieux des leviers de vie et non des variables d’ajustement ; innovante, parce qu’elle inventerait des montages où l’argent privé sert le bien commun sans le confisquer.
Nous, Aixois, avons encore en tête la très triste affaire de la destruction du couvent des Chartreux, ou déjà une telle solution aurait pu être trouvée pour éviter le pire !
L’Hôtel de Venel peut être le point de départ de ce changement. Il peut cesser d’être une ligne dans un budget pour redevenir ce qu’il n’aurait jamais dû cesser d’être : un morceau vivant de la ville, tenu en commun, ouvert à tous, transmis intact — et enrichi — à ceux qui viendront après nous.
Ne vendons pas Venel. Faisons-le renaître. De l’audace s’il vous plait et un peu d’imagination !
Stéphane Salord
