Dans le mécano étatique déployé à Marseille, une nouvelle entité vient officiellement de naître : l’Orcod-IN pour opération de requalification de copropriété privées dégradée d’intérêt national. La publication des décrets au journal officiel, le 26 décembre, marque ainsi l’acte de naissance de quatre Orcod-IN pour les sites du Mail (14e), de La Maurelette (15e), des Rosiers-Super Belvédère (14e) et de Consolat (15e) à Marseille. Cette publication « marque une étape décisive pour la transformation durable de quartiers parmi les plus fragilisés de la ville et constitue un jalon majeur du plan Marseille en Grand » commente le ministère du Logement de Vincent Jeanbrun.
Initiées par le Président de la République à Marseille en juin 2023, ces opérations exceptionnelles veulent traduire l’engagement particulier de l’État aux côtés des collectivités pour répondre à l’urgence sociale et urbaine d’accompagner les 9 000 habitants qui habitent dans ces 2 600 logements.
Orcod-IN de Marseille : 600 millions d’euros mobilisés
En juin 2023 à Marseille, le président de la République avait annoncé que l’État porterait des opérations exceptionnelles de requalification de ces quatre copropriétés parmi les plus dégradées de Marseille. Les études de préfiguration ont abouti au printemps 2025, sous le pilotage de l’État, à construire avec la Ville de Marseille, la Métropole Aix-Marseille-Provence et l’Etablissement public foncier (EPF) Provence-Alpes-Côte d’Azur, des scénarios différenciés sur chacune de ces copropriétés pour une intervention d’un montant total se situant entre 577 et 613 millions d’euros.
Qu’est-ce qu’une Orcod-IN ?
Les pouvoirs publics disposent de divers instruments pour répondre aux enjeux de dégradation des copropriétés dégradées : opération programmée de l’habitat-copropriété dégradée OPAH-CD, plan de sauvegarde, opération de requalification des copropriétés dégradées Orcod, demande de nomination d’un administrateur provisoire… Les opérations de requalification des copropriétés dégradées sont définies à l’art. L.741-1 du code de la construction et de l’habitation. La qualification « d’intérêt national » est réservée à des opérations d’ensemble présentant des enjeux majeurs en matière d’habitat dégradé, une complexité de traitement particulière et la nécessité de lourds investissements (article L. 741-2 du code de la construction et de l’habitation). Les premières opérations avaient été lancées en 2017 en Île-de-France, pour des copropriétés à la dérive à Mantes-la-Jolie, Grigny, Clichy-sous-Bois, ou encore Villepinte. Elles intègrent notamment un dispositif d’intervention immobilière et foncière, incluant des actions d’acquisition, de travaux et de portage de lots de copropriété, un plan de relogement et d’accompagnement social des occupants et la a mobilisation des dispositifs coercitifs de lutte contre l’habitat indigne.
Ces études de préfiguration ont été validées par le Gouvernement durant l’été 2025. Le principe de ces opérations d’intérêt national a fait l’objet de délibérations favorables de la Ville de Marseille, de la Métropole Aix-Marseille-Provence, du Département des Bouches-du-Rhône et de la Région Provence-Alpes-Côte d’Azur et de l’EPF entre septembre et novembre 2025 précise le gouvernement.
La réalisation de ces quatre opérations est désormais confiée à l’EPF Provence-Alpes-Côte d’Azur. Dès 2026, l’EPF, tout en poursuivant la mise en œuvre des plans de sauvegarde, lancera des études d’aménagement pour affiner la mise en œuvre sur chacun de ces sites :
- L’ensemble du Mail regroupe trois copropriétés et huit bâtiments (dont cinq tours) pour 583 logements et 2 200 habitants ;
- La copropriété de La Maurelette est constituée de 70 bâtiments (dont cinq tours) pour 756 logements et 2 500 habitants ;
- Le site des Rosiers-Super Belvédère regroupe deux copropriétés et 14 bâtiments pour 883 logements et 3 000 habitants ;
- La copropriété Consolat est constituée de six bâtiments (dont 1 tour) pour 396 logements et 1 500 habitants.
Les copropriétés : près de 60% des logements dans les Bouches-du-Rhône
La copropriété représente près de 60% des logements dans les Bouches-du-Rhône, soit 629 898 logements répartis dans 47 654 copropriétés. Cette forme d’habitat est particulièrement concentrée à Marseille, qui regroupe à elle seule 24 863 copropriétés.
Les grandes copropriétés ont en effet joué un rôle majeur dans l’urbanisation de Marseille, notamment durant la reconstruction d’après-guerre. Ces ensembles, souvent composés de plus de 100 logements, sont nombreux à Marseille, qui en compte le plus grand nombre en France. Construites entre les années 1950 et 1975, ces copropriétés sont aujourd’hui confrontées à un vieillissement prématuré, lié aux évolutions sociales de leur population, à la précarisation croissante des propriétaires occupants et bailleurs, souvent dans l’incapacité de financer les charges et l’entretien, ainsi qu’à l’infiltration d’investisseurs peu scrupuleux.
Suite à un travail de priorisation au cours de l’année 2023, a été confié par lettre de mission inter-ministérielle du 23 novembre 2023 au préfet des Bouches-du-Rhône le pilotage d’un programme d’ « intérêt national », en lien avec la métropole et la ville de Marseille concernant 13 sites jugés prioritaires :
– les quatre copropriétés marseillaises devant faire l’objet d’études de préfiguration d’opération de requalification de copropriétés dégradées d’intérêt national – Orcod-IN ;
– Six autres copropriétés marseillaises : Bellevue, Bel Horizon I et II, Corot, Le Gyptis, Kallisté, Maison Blanche ;
– Trois copropriétés de la métropole hors Marseille : La Mariélie à Berre l’Etang, Les Facultés à Aix-en-Provence, Le Florida Parc à Marignane.
Au-delà, ce sont plus de 28 ensembles immobiliers regroupant près de 10 000 logements sur la seule ville de Marseille qui font l’objet d’une attention particulière de l’État, de la Métropole et de la Ville. Source : Ministère du Logement
« L’État, la Métropole et la Ville ont déjà effectué dans chacune de ces copropriétés à l’automne 2025 des réunions publiques pour présenter ces démarches. La concertation avec les habitants continuera tout au long de la mise en œuvre des Orcod-IN » assurent les autorités. « Les partenaires publics seront notamment particulièrement attentifs que dans l’attente des aménagements une gestion urbaine de proximité se traduisent par une amélioration du cadre de vie des habitants. »
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