Julien Coffinier, le président du directoire d’Aéroport Marseille Provence, a accordé une interview exclusive à Gomet’ lundi 5 janvier. Le dirigeant, qui boucle son premier exercice complet à la tête de la deuxième plateforme aéroportuaire régionale française, fait le point sur les résultats 2025 et détaille les différents projets et investissements programmés jusqu’au tournant de la prochaine décennie.
Un grand entretien que nous publions tout au long de la semaine en sept volets. Après un focus lundi sur la transformation du terminal 2 dédié aux compagnies low cost, la stratégie sur le long-courrier mardi, nous abordons aujourd’hui le projet immobilier tertiaire Aequatio.
Vous avez présenté en décembre un nouveau plan d’investissement. Comment va-t’il se répartir ?
Julien Coffinier : Il faut retenir le montant de 400 millions d’euros d’ici 2030 dont 300 millions en propre et 100 millions d’euros en co-investissement avec le projet Aequatio. Ce dernier est constitué de 5,5 hectares pour construire à peu près 30 000 m² avec du bureau, de l’hôtellerie, un peu de parking, de la petite industrie, du laboratoire, des petits ateliers. Vinci Immobilier est promoteur de ce projet. Et nous nous donnons la possibilité d’être co-investisseur auprès des investisseurs qui seront trouvés. Dans ce cadre, nous serons engagés à hauteur de notre apport en capital, soit une part des 100 millions que représentent globalement Aequatio.
Quels types de projets vous intéressent particulièrement dans Aequatio ?
Julien Coffinier : A priori, nous sommes intéressés par tous les projets qui sont envisagés.
Airbus Helicopters serait intéressé par une partie du foncier pour des bureaux. Quel serait en l’occurrence votre engagement ?
Julien Coffinier : Typiquement, cela peut nous intéresser d’être co-actionnaire du projet immobilier. Airbus Helicopters ne sera que l’occupant locataire. Donc nous pourrions être co-actionnaire aux côtés d’un investisseur institutionnel en immobilier.
Comment se concrétise le montage juridique d’Aequatio ?
Julien Coffinier : Après l’appel d’offre, Vinci Immobilier a gagné son rôle de promoteur avec un groupement d’acteurs de la promotion. Il va identifier des investisseurs et prendre le risque de commencer la construction parce qu’il aura aussi identifié des locataires et des investisseurs. Et à un moment, dans ce processus, l’ensemble du bâti sera confié à une société dans laquelle AMP et un co-investisseur seront actionnaires. Nous fonctionnerons par lots, et on peut être actionnaire à des niveaux différents selon le lot. Nous allons investir dans des filiales dédiées par projet. Au total, Aéroport Marseille Provence dispose d’un terrain global de 650 hectares en concession. Pour que quelque chose se fasse sur ce terrain par un tiers, il faut signer une convention ou une autorisation d’occupation temporaire du domaine public entre ce tiers et AMP.
Ces AOT vont se mettre en place au fur et à mesure de l’avancée de ce projet Aequatio. Et elles seront absolument nécessaires avant de faire le premier coup de pioche.
Est-ce qu’il y a des partenaires financiers dans ce projet ?
Julien Coffinier : Vinci a déjà identifié des partenaires financiers. Il ne nous a pas forcément transmis les noms. Il y a autant des investisseurs purement immobiliers que des investisseurs institutionnels. L’idée est bien qu’il puisse avancer avec eux et que nous puussions ensuite discuter pour envisager un partenariat sur certains lots avec ces investisseurs financiers.
Quel est le calendrier pour cette opération ?
Julien Coffinier : Le premier bâtiment pourrait sortir de terre en 2029.
C’est un nouveau métier pour vous. Comment comptez-vous vous organiser ?
Julien Coffinier : On a toujours été dans l’immobilier mais un projet de cette ampleur, effectivement, c’est une première. On a plutôt naturellement été dans un immobilier assez facile, avec le locatif dans le terminal, avec des bureaux, des espaces de stockage. C’est naturel pour les assistants en escale, pour les compagnies aériennes. On le maîtrise bien. Après on a diversifié notre approche immobilière, en étant propriétaire de hangars ou de bâtiments de fret qu’on met en location auprès de “frétistes” ou auprès de compagnies d’aviation générale ou auprès d’Airbus de l’autre côté des pistes sur des sujets industriels, de peintures, etc.
Nous devrons nous interroger sur la meilleure organisation pour être un bon co-investisseur.
Mais cette dimension d’avoir des projets uniquement immobilier tertiaire, oui c’est nouveau. Aujourd’hui on a une équipe immobilier qui gère déjà tout notre parc immobilier. La question devra se poser d’ici 2029, s’il est nécessaire d’ajuster notre organisation pour répondre à ce nouveau champ de compétences, ce nouveau champ de métier.
Pour autant, je rappelle que dans la situation actuelle, nous sommes uniquement propriétaires fonciers. Donc on donne le terrain en location à des investisseurs, promoteurs qui ont des projets. Ce rôle-là peut être assumé sans changement particulier d’organisation. Mais en tant que co-investisseur, oui nous devrons nous interroger sur la meilleure organisation pour être un bon co-investisseur.
Sur les 100 millions du projet Aequatio, vous estimez à combien la prise de participation d’AMP ?
Julien Coffinier : De manière assez conservatrice, sur ce type de projets la part de fonds propres et de dette est de l’ordre de 30% pour la première, 70% pour la seconde. C’est-à-dire que l’apport en fonds propre sur l’ensemble du projet, c’est de l’ordre de 30 millions d’euros. Sur ces 30 millions d’euros, nous ne serons pas seuls. Je ne sais pas encore selon les lots si nous serons minoritaires ou en co-contrôle. Mais le montant du co-investissement d’Aéroport de Marseille Provence au total, sur l’ensemble du projet devrait se situer entre 10 et 15 millions. C’est tout à fait raisonnable pour jouer un rôle majeur dans l’aménagement du territoire.
La gouvernance publique d’AMP avec un État majoritaire n’est pas un obstacle à ce genre de montage ? Avez-vous carte blanche pour créer ce type de société filiale ou d’activités ?
Julien Coffinier : Le projet a déjà été présenté à notre gouvernance (60% l’Etat, 25% la CCI AMP, 5% Région Sud et Département des Bouches-du-Rhône, 4% la Métropole et 1% la Ville de Vitrolles, ndlr) qui a donné son accord pour qu’on puisse avancer dans cette direction, avec la mise en place de filiales et d’investissements. Je repasserai devant la gouvernance en fonction des projets parce que ce sera nécessaire. Mais le principe est acté sur le fait qu’on puisse avancer sur des structures juridiques qu’elles soient avec des acteurs privés et dans lesquelles nous ne soyons pas forcément majoritaires. C’est nouveau à AMP comme approche.
Demain la suite de notre entretien avec Julien Coffinier consacrée au hub énergétique d’AMP
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