Gérard Gazay : « l'immobilier de bureaux dans la Métropole se porte très bien »

A l’occasion du Mipim, organisé à Cannes du 15 au 18 mars, la Métropole Aix-Marseille Provence a réuni une grande partie des acteurs de l’immobilier métropolitains – Euroméditerranée, le Grand Port de Marseille, l’Aéroport Marseille Provence, les promoteurs – sur un seul et même stand « One Provence ». C’est le maire d’Aubagne Gérard Gazay qui représentait la Métropole ce mercredi 16 mars sur le stand, en tant que vice-président délégué au développement économique. Il dresse pour Gomet’ un état des lieux de l’immobilier de bureaux sur le territoire métropolitain.

Extrait de notre hors-série Les nouvelles adresses des entreprises paru en mars 2022. Cette publication trimestrielle, consacrée à l’immobilier de bureau, interroge ce qui se dessine sur le territoire régional, pour penser ce qui se construit et se construira demain.

Pourquoi avoir choisi de réunir tous les acteurs sur un seul stand pour cette édition du MIPIM ?

Gérard Gazay : Il s’agit du plus gros événement mondial sur l’immobilier. Nous avons pris le pari d’arriver tous ensemble sous le nom « One Provence » pour donner du poids à notre territoire. Nous sommes ici en tant que Métropole, certes, mais nos partenaires nous accompagnent : Euroméditerranée, le Port, l’aéroport … L’immobilier n’est pas une chasse gardée, on joue collectif sur le territoire. Son développement économique doit se faire avec des partenaires économiques, politiques et institutionnels.

« La Métropole est jeune : il faut mettre les bouchées doubles pour rattraper notre retard en termes de foncier économique »
Gérard Gazay

Comment se situe actuellement l’offre immobilière de la Métropole ?

G.G : Il faut garder à l’esprit que nous sommes une Métropole très jeune, née en 2016. Il nous faut donc mettre les bouchées doubles pour rattraper notre retard initial en matière de foncier économique. Ce besoin, nous l’avons rapidement chiffré à 1500 hectares de foncier économique à l’horizon 2032 pour que notre territoire se développe harmonieusement. Nous avons découpé cela en trois tranches. Sur la première tranche, de 2016 à 2021, nous avons réussi à dégager 480 hectares de foncier, avec un bilan très positif : 10 000 emplois créés et environ six millions d’euros de fiscalité dégagés. Le quartier d’Euroméditerranée à Marseille décline la volonté métropolitaine d’en faire un quartier d’envergure nationale, avec de nombreux projets en cours. Il nous faut maintenant trouver les 1200 hectares restants.

L’année 2021 a été très bonne pour l’immobilier de bureaux, ce qui est paradoxal par rapport à la crise sanitaire. Nous sommes montés à 160 000 m² de demandes placées, qui ont abouti à une location ou une vente de locaux, sur un objectif fixé initialement à 200 000m². Cela prouve la résilience de notre marché, qui s’explique par la disponibilité immédiate de nos locaux à la période du retour en présentiel, alors que d’autres territoires ont dû mettre à l’arrêt leurs chantiers pendant la crise covid et ont pris du retard. Cette résilience est également due au bond de la demande en termes de logistique : en effet, notre offre immobilière est très liée à la logistique du GPMM, entre autres.

Y’a-t-il des offres immobilières plus marquantes que d’autres sur le territoire ?

G.G : La Métropole est polycentrée. Il y a évidemment toutes les offres en cours sur Euroméditerranée, sur la ville centre qu’est Marseille. Mais il ne faut pas occulter tous les projets dans les villes moyennes : Istres, Aix-en-Provence, Aubagne, Martigues … De plus en plus d’entreprises y sont attirées. Ne serait-ce que sur ma municipalité d’Aubagne, nous avons livré sous la mandature 2014-2020 17 000m² de bureaux et 30 000m² supplémentaires devraient arriver d’ici deux ans dans le cadre du projet Alta Rocca, porté par la foncière MG.

A Istres également, de nombreux bureaux se développent en lien avec l’aéronautique. Enfin, Aix-en-Provence, et plus spécifiquement la zone de la Duranne, constitue une part importante du marché de l’immobilier métropolitain. Cette répartition de l’immobilier de bureaux sur les villes moyennes de la Métropole est bénéfique : elle permet d’éviter l’engorgement des autoroutes, en permettant aux habitants de travailler dans leur ville.

Quel a été l’impact de la crise sanitaire sur l’immobilier de bureau ?

« La crise sanitaire a montré l’importance du lien humain au travail : c’est autour de la machine à café qu’émergent les bonnes idées ! »
Gérard Gazay

G.G : Dans les discussions avec les promoteurs privés, la question de l’intégration d’espaces verts est bien sûr essentielle, non seulement à cause du covid-19, mais aussi parce que la nature est un des maîtres-mots de la Métropole. Hormis cela, nous tirons des enseignements de la crise sanitaire : le télétravail, par exemple, est à prendre en considération, mais à raison de deux jours par semaine maximum. On ressent le besoin des salariés de faire un peu de télétravail, mais aussi de se reconnecter à l’environnement de travail. C’est autour de la machine à café que se trouvent les bonnes idées ! Nous le savions déjà mais la crise sanitaire a vraiment fait prendre conscience de l’importance de garder le lien. C’est pourquoi il nous faut imaginer davantage d’espace de concertation, de coworking, et renforcer la mobilité. Nous allons accélérer là dessus.

Quels sont les prochains enjeux pour le développement de l’immobilier de bureau métropolitain ?

G.G : Notre vision pour les cinq prochaines années s’inscrit dans le continuum de ce que nous avons déjà accompli. Notre objectif se porte désormais à 240 000m² de bureaux placés. Compte tenu de l’attractivité du territoire au niveau international relevée par Provence Promotion, avec un intérêt particulier des investisseurs britanniques et indiens, nous avons bon espoir de les atteindre.

La difficulté est plutôt institutionnelle : la loi Climat et Résilience cible la zéro artificialisation nette à l’horizon 2050. Cela fige les espaces agricoles, or la Métropole ne peut se développer qu’à travers la richesse de ses entreprises. Des réflexions seront à mener, qui vont nous obliger à mesurer les conséquences du bâti et concilier le cadre légal avec le développement économique.