Immobilier de bureaux : 30 ans après sa création, Euroméditerranée veut accélérer

L’Opération d’intérêt national (OIN) Euroméditerranée soufflera ses trente bougies en 2025. L’occasion de dresser le bilan. Dans la salle Astroblabe, située dans l’immeuble du même nom, boulevard de Dunkerque en plein coeur d’Euromed 1, une exposition photo met à l’honneur des images d’archives et d’aujourd’hui, façon avant / après, de la place de la Joliette, de la gare Saint-Charles ou encore Bougainville… Devant une imposante maquette qui s’est étoffée au fil des ans, représentants les deux périmètres Euromed 1 et 2, la présidente Laure-Agnès Caradec et la directrice générale Aurélie Cousi ont dressé l’état des lieux en matière d’emploi et d’attractivité.

Free pro, RTE, Cazemajou… Des projets qui boostent la production de bureaux et logements

« L’OIN a été créée en 1995, dans un contexte où le chômage affichait un taux à 22%, poussant 150 000 personnes à quitter Marseille », rappelle Laure-Agnès Caradec. Aujourd’hui, Euroméditerranée est le troisième quartier d’affaires de France, derrière La Défense à Paris et la Part-Dieu à Lyon. Le quartier compte 756 000 mètres carrés de bureaux, soit 25% de l’immobilier de bureaux de la cité phocéenne, et concentre 60 000 emplois.

« Nous affichons un taux de vacance des locaux à quasiment 0%, grâce à des prix attractifs. Pour continuer de maintenir ces prix raisonnables, il nous faut produire davantage », détaille la présidente d’Euroméditerranée. Le secteur d’Euromed 2 a également été boosté par l’arrivée d’acteurs importants, comme Free Pro qui a pris ses quartiers sur Smartsea et RTE, qui s’installera en 2025 aux Fabriques.

Sur le secteur de Cazemajou, 72 000 m² de surface de plancher sont attendus, dont 34 000 de logements (25% de logement social), 20 000 de bureaux, 20 000 d’équipements d’intérêt public (notamment avec la construction du collège jésuite Loyola) et 7000 m² de commerces.

Sans oublier la future cité judiciaire, à l’horizon 2030, qui, malgré le changement de gouvernement semble toujours en cours sur le périmètre d’Euroméditerranée, comme le confiait récemment le nouveau Garde des Sceaux Didier Migaud à Gomet’. De son côté, Aurélie Cousi confirme que les discussions sont toujours en cours entre l’Epaem et l’Apij (Agence pour l’immobilier de la justice).

Euroméditerranée : un objectif de 25 000 mètres carrés de bureaux neufs par an

Malgré ce satisfecit, Euroméditerranée a encore quelques progrès à faire. A l’horizon 2030, Euroméditerranée vise 200 000 mètres carrés de demande placée (surface commercialisée) chaque année sur son périmètre, selon l’objectif fixé par la Métropole Aix-Marseille Provence afin de rattraper le retard avec les autre grandes métropoles comparables (voir le graphique ci-dessous). En effet, depuis dix ans, le taux de demande placée plafonne à 4% par an, avec la problématique récurrente du manque de foncier et une part faible d’offre neuve dans la Métropole (27% de neuf à Marseille fin 2022, contre 50% à Montpellier, par exemple).

L’objectif métropolitain représente pas moins de 80 000 mètres carrés de bureaux neufs à produire chaque année sur la Métropole, dont 25 000 sur Euroméditerranée. Pour atteindre cet objectif, l’EPAEM envisage la création d’une foncière pour « créer des rez-de-chaussée actifs » assure Aurélie Cousi. Un projet encore au stade d’étude auprès des équipes d’Euroméditerranée, précise la directrice générale d’Euroméditerranée. « L’offre crée la demande. C’est pourquoi nous devons poursuivre cette dynamique d’offre, pour montrer que c’est l’endroit ou investir » insiste Aurélie Cousi.

Extension d’Euroméditerranée : « Pour l’instant, l’urgence, c’est Euromed 2 » (Aurélie Cousi)

A côté des bureaux, Euroméditerranée cherche également à produire du logement, dans l’objectif de créer un écosystème dans le quartier d’affaires, comme cela est prévu sur le projet d’Altarea Cogedim sur l’ancien siège de La Provence. L’Epaem travaille notamment à la création de logement sociaux avec la Société publique d’intérêt national (Spla-In) sur la réhabilitation de l’ilot Hoche-Versailles et mène une opération dans le cadre du Nouveau plan de rénovation urbaine sur Les Crottes. Au total,10 000 logements doivent être créés, dont 5600 réhabilités.

Face à la pénurie de logements à Marseille, l’ex-secrétaire d’Etat Sabrina Agresti-Roubache avait annoncé un projet d’extension d’Euroméditerranée avec, dans les faits, plusieurs scenarii sur la table dont une filiale Euroméditerranée Anru pour gérer les projets de rénovation urbaine sur Marseille. Une piste qui semble pour l’heure suspendue depuis le changement de gouvernement.

« Nous n’avons pas plus d’informations pour l’heure. Il faut attendre de connaître les arbitrages financiers du gouvernement », confie Laure-Agnès Caradec, interrogée par Gomet’. « L’enjeu actuel, c’est la consolidation d’Euromed 2. L’extension ne peut pas être envisagée avant au moins une dizaine d’années » abonde Aurélie Cousi.

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