Les marchés du logement neuf, de la location, de l’existant et de la maison individuelle marquent depuis trois mois un ralentissement. « Dans le cas du neuf, cette évolution plus contrastée résulte d’un manque de stock de logements à vendre. Ce constat n’est pas nouveau mais le fait qu’il perdure devient préoccupant, en particulier à Marseille, où la demande est forte », explique Christian de Bénazé, président de l’OIP, qui regroupe toutes les fédérations professionnelles de la région liées à l’immobilier.
L’offre nouvelle a pourtant progressé de 43% et les réservations de 30% au 1er semestre 2017 par rapport au 1er semestre de l’année dernière. Le prix moyen des logements collectifs sur le département est d’environ 4 003 € le m² habitable hors parking : 3 290 € pour Marseille, 4 831 € pour Aix-en-Provence : un chiffre qui a augmenté de 4%. L’estimation de bien immobilier dans le département n’arrête pas de progresser.
Les transactions dans l’existant se portent bien mais les segments des biens moyen/haut de gamme souffrent de l’attentisme des acquéreurs potentiels, alors que tous les voyants sont au vert pour déclencher l’acte d’achat, avec des taux d’intérêt toujours très attractifs. Pour la période juin 2016-juin 2017, 8 410 transactions ont été effectuées dans le département, quand la même période juin 2015-juin 2016 faisait apparaître 7 303 transactions, soit une augmentation de 15,7%. « Nous avions qualifié précédemment l’année 2016 comme une année de reprise timide, explique Me Jean-Luc Maître, notaire de la chambre départementale. La tendance se poursuit en 2017 avec une tendance à la hausse légère. La fin de l’année 2016 laissait présager une reprise du volume des ventes et un ralentissement de la chute des prix. À l’issue du premier trimestre, cette tendance s’est confirmée. »
Des taux bancaires historiquement bas, l’augmentation du montant des prêts à taux zéro accessibles pour les primo-accédants ont été les éléments porteurs du maintien des prix. De grandes disparités sont cependant à noter selon les secteurs : le prix médian au m² à Marseille est de 2 250 €, à Aix de 3 810 €, à Salon de 2 020 €.
À Marseille, 12% du parc locatif est vacant
Sur le marché locatif, la concurrence avec les locations de courte durée de type Airbnb inquiète les professionnels, qui ressentent la baisse de logements disponibles, « d’autant que le marché progresse peu ou pas depuis de nombreuses années », ajoute le président de l’OIP. « Il existe deux marchés de location privés : Marseille et Aix-en-Provence », précise Jean-Luc Lieutaud, président du pôle territorial Unis Paca. À Marseille, 12% du parc est vacant, et le prix moyen se situe entre 11,7 et 12 € du m².
À Aix, qui ne connaît pas de problèmes de logements vides, les loyers sont plus élevés de 10 à 14% : il faut compter 13 € le m². « Marseille se caractérise par un marché de logements petits (22% de studios, 34% de T2), or deux phénomènes expliquent une demande accrue plutôt dirigée vers les T3 à T5 : les divorces et les étudiants qui cherchent des colocations », indique Jean-Luc Lieutaud.
« La dynamique du logement social va être cassée »
« En 2016, nous sonnions les clairons, en 2017, nous sortons les canons », résume Bernard Oliver, président de l’AR Hlm Paca & Corse. Avec 5 200 logements sociaux agréés et 3 300 livrés par les seuls opérateurs HLM, 2016 s’était inscrite comme une année historique.
En février 2017, le CRHH, Comité régional de l’habitat et de l’hébergement, a fixé un objectif de 5 300 logements à agréer pour 2017, soit un maintien du niveau d’activité exceptionnel de 2016. « Depuis cet été pourtant, les nuages s’accumulent et pourraient bien réduire à néant l’activité de notre secteur, poursuit Bernard Oliver. Le décret du 20 juillet a annulé une partie des crédits des aides inscrits au budget de 2017. Conséquence possible : un recul des agréments très sociaux alors que le gouvernement annonce un plan pour le logement visant prioritairement cette offre. Depuis le 1er octobre, la baisse des APL de 5 € pourrait indirectement fragiliser les comptes des bailleurs sociaux avec une montée des loyers impayés. Enfin, le projet de loi de finances 2018 prévoit une baisse des APL de 60 €, avec compensation intégrale à la charge des bailleurs sociaux. Avec toutes ces mesures, la dynamique du logement social va être cassée. »
Annonces gouvernementales : l’emploi régional durement affecté
Les récentes déclarations gouvernementales visant à réduire drastiquement les aides au logement font craindre le pire en termes d’emploi à Christian de Bénazé, président de l’OIP. « Nos estimations portent sur la perte de près de 13 000 emplois sur la région et de 6 500 emplois sur le département. Il est donc indispensable que nos députés et nos sénateurs bloquent ces mesures par des amendements, faute de quoi ils constateront que l’emploi dans le bâtiment va payer un lourd tribut. » En cause : des mesures néfastes et brutales, selon l’OIP, qui concernent principalement le logement social, la construction neuve de maison individuelle et le bâtiment.
La baisse de 60 € en moyenne de l’APL correspond à une perte estimée à 55 millions d’euros. Conséquences : réduction des investissements des bailleurs sociaux en logements neufs, en réhabilitation ou en dépenses d’entretien et moins de logements sociaux et privés dans les communes où il est le plus difficile de se loger. La réduction du montant des prêts à taux 0% (PTZ) dans les petites et moyennes villes détruira également, selon l’OIP, de nombreux emplois en empêchant les jeunes de faire construire à prix modéré. La suppression de la loi Pinel dans certaines zones annulera de même certaines opérations neuves dans ces secteurs, entraînant une perte d’emplois non délocalisables, sur les chantiers du territoire. Enfin, la réforme du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) réduirait l’activité de rénovation des logements mal isolés thermiquement, affectant probablement les artisans.
La résidence l’Art du Temps : vivre autrement à la DuranneFamille&Provence, bailleur social, réinvestit Aix-En-Provence pour la première fois depuis 20 ans avec cette résidence située à la Duranne, qui sera livrée au premier semestre 2018. 95 logements, sur six îlots, du T2 au T5. L’innovation : des espaces communs et une démarche participative. Une bibliothèque partagée, une laverie collective, une salle polyvalente, un atelier de réparation de vélos et des espaces extérieurs voués à être investis par les habitants, ainsi que de l’eau chaude solaire et des ruches sur le toit. « Nous avons souhaité innover sur deux plans : le plan social et le plan technique, affirme Baptiste Franceschi, architecte au sein du cabinet marseillais Oh! Som. Le bâtiment, niveau Or des bâtiments durables méditerranéens (BDM), propose des appartements en double exposition ou traversants. Nous voulons également forcer les gens à se rencontrer et proposer une nouvelle forme d’habitat social. » C’est également la première construction pour Famille&Provence en conception-réalisation.
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