Le bailleur social du Département des Bouches-du-Rhône, 13 Habitat, a présenté en mars dernier son plan stratégique du patrimoine (PSP), chiffré à quatre milliards d’euros (voir en document source). Mardi 1er août, 13 Habitat, qui avait annoncé un objectif de mise en location de 400 logements neufs par an à partir de 2026, a annoncé une révision à la hausse de cet objectif et vise finalement les 1000 logements neufs loués par an. Pour y parvenir, 13 Habitat va devoir construire, car la demande en logement sociaux est croissante. Le bailleus promet des constructions « bas carbone » et mise davantage sur la restructuration de la topographie des logements plutôt que la démolition. Parallèlement, plusieurs modes d’acquisition de foncier : la maîtrise d’ouvrage directe ou l’acquisition en Vefa de logement auprès des promoteurs.
« Nous ne disons pas que nous allons arriver mettre en location 1000 logements dès 2026, mais c’est l’objectif que nous cherchons à atteindre » tempère Jean-Louis Ervoes, directeur général de 13 Habitat, à l’occasion d’une conférence de presse organisée dans les locaux du bailleur social à Marseille (4e). D’ailleurs, le PSP de 13 Habitat étant « un document vivant » il a vocation à évoluer et d’affiner encore dans le temps.
Recréer de la confiance avec les maires
Cette hausse des objectifs est justifiée à la fois par un manque criant de logements sociaux dans la région, mais aussi par un lien de confiance renouvelé avec les maires des communes autour de Marseille. « Ce qui fait peur aux petites communes carencées en logement social, c’est le Dalo (droit au logement opposable, ndlr), c’est-à-dire que le Préfet peut choisir d’attribuer des logements sociaux à des personnes extérieures à la communes » analyse le directeur général. « Nous sommes allés voir les maires un par un pour les convaincre de nous laisser créer du logement social chez eux. Beaucoup ont été convaincus. Nous avons recréé de la confiance » se réjouit la présidente de l’organisme Nora Preziosi, arrivée à la tête de 13 Habitat en octobre 2022.
Le dialogue est en revanche plus compliqué avec la Ville de Marseille : « Nous n’avons jamais été reçus et n’avons pas encore rendez-vous avec le nouvel adjoint à l’urbanisme » assure la présidente de l’organisme.
Un nouveau logo pour 13 Habitat
Lorsque nous l’avions interviewée en juin, Nora Preziosi expliquait vouloir « redonner une dimension humaine à 13 Habitat » et évoquait la possibilité d’un changement de nom de l’organisme. C’est finalement le logo qui a été revu : en dessous du sigle 13 Habitat relooké, on peut lire « 13 Humain, 13 engagé, 13 innovant.» Le nouveau logo a été affiché le 8 août sur la façade du siège de 13 Habitat à Marseille (4e).
Crédit : 13 Habitat
10 000 logements réhabilités dans cinq ans
En attendant 2026, 13 Habitat poursuit la réhabilitation de l’existant. Dans les cinq ans à venir, ce sont 10 000 logements du parc détenu par le bailleur, qui en compte actuellement 35 000 dans les Bouches-du-Rhône, qui doivent être réhabilités. En 2023, 32 opérations ont ou vont être lancées, au lieu de 23 dans le PSP présenté initialement. En 2024, ce sont 35 opérations qui seront lancées.
Au total, 13 Habitat prévoit la réhabilitation de 22 000 logements sur dix-huit ans, ce qui ajoute un surplus de 120 millions d’euros à son plan de réhabilitation initialement chiffré à quatre milliards. Pour financer ce surplus, 13 Habitat espère notamment le soutien de l’Etat, notamment le soutien de la nouvelle secrétaire d’Etat à la Ville Sabrina Agresti-Roubache, dans le cadre du volet logement du plan Marseille en grand : « Je pense qu’elle a compris les véritables problématiques dans les quartiers et qu’elle aura envie de bien faire. Mais est-ce qu’elle sera suivie …» interroge Nora Preziosi.
Le reste de financement devrait être assuré par des fonds propres, mais aussi par l’aide du Département, de l’emprunt notamment auprès de la Banque des Territoires, la vente d’une partie du patrimoine de 13 Habitat – qui compte céder 150 logements par an à des particuliers ou organismes à partir de 2029 – , ou encore une hausse des loyers appuyée sur l’indice de révision des loyers, en contrepartie de mécanisme de baisse des charges.
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13 Habitat veut laisser place à l’innovation dans ses logements
En novembre 2022, le bailleur social a accueilli son nouveau directeur du développement et du patrimoine, Frédéric Mignon. Sa mission : insuffler de la modernité et de l’innovation dans les logements (vieillissants) de 13 Habitat. Parmi les innovations évoquées, il cite l’alimentation du réseau de gaz par biométhanisation, ou encore la récupération des eaux pluviales et eaux grises pour arroser les plantations et « créer des oasis de fraîcheur » dans les cités. Ces innovations visent non seulement à créer du logement social plus écologique mais aussi plus économique. En effet, de telles innovations pourraient à terme permettre de baisser les charges des locataires. Pour mettre en place ces innovations, 13 Habitat est à la recherches de partenaires privés qui mettent place ces innovations. « On pourrait imaginer que Google et Amazon mettent à disposition la chaleur perdue de leur data center pour chauffer les logements ! » propose Frédéric Mignon. Des projections qui n’ont pas encore donné lieu à négociation. L’organisme a en revanche déjà noué des partenariats avec des start-up comme Qarnot (Montrouge) qui valorise la chaleur émise par le matériel informatique, et Wind my roof (Paris) qui propose des éoliennes en toitures.
Autre changement que souhaite apporter la présidente de 13 Habitat, Nora Preziosi : « Il faut absolument installer des associations en pieds d’immeuble. Il n’y a pas que le logement qui compte, il y a aussi le cadre de vie » insiste-t-elle. Enfin, elle promeut également le développement d’une offre intergénérationelle à 13 Habitat, notamment pour permettre le rapprochement des familles.
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