Après 10 années de dégringolade, les loyers se ressaisissent à Marseille. Mais il faudra encore du temps- et de l’argent- pour gommer les effets de la crise. Et pour restaurer le parc immobilier marseillais, en piteux état.
L’immobilier locatif privé est encore à la peine à Marseille. Et pour cause : « après de longues années difficiles et un patrimoine qui a été peu entretenu par les propriétaires, les produits présentés sur le marché ne sont plus aussi performants que par le passé. Ce qui explique la vacance mais aussi le fait que quand le bien est reloué, il ne peut pas être revalorisé », expliquait Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris-Ouest, lors de la présentation de l’Observatoire de la formation des loyers CLAMEURS*. Des locataires pas aussi aisés que dans d’autres métropoles, des propriétaires négligents sur l’entretien et la qualité, et un niveau de taux qui incite davantage à l’acquisition d’un bien qu’à la location… Tous les facteurs se sont conjugués depuis près d’une décennie pour plomber le marché locatif marseillais.
Pour autant, les professionnels retrouvent un peu le moral. La dernière étude menée par CLAMEUR en collaboration avec l’UNIS (Union des Syndicats de l’Immobilier) laisse en effet entrevoir de légers signes de redémarrage.
Les loyers se ressaisissent sur Marseille et dans les Bouches-du-Rhône
En 2016, le prix moyen sur Marseille avoisine les 12,2€/m2 (+1%). Des écarts de 1 à 4 peuvent toutefois être enregistrés, selon la taille, la localisation et la qualité des logements.
La vacance recule, mais représente encore deux semaines de loyers perdus
Le temps moyen pendant lequel un bien reste en attente de locataires a diminué de 6,3% depuis 2014. Il reste cependant supérieur de 27% à son niveau de 2008, année de crise où tout a basculé. Durant les années de dépression (2008-2009 puis fin 2011-2012), « avec la baisse de la demande et le gonflement des stocks, la vacance a progressé, comme ailleurs mais d’autant plus à Marseille que les loyers de marché augmentent moins vite que l’inflation. Les propriétaires bailleurs réalisent moins souvent des travaux, ce qui renforce les difficultés de relocation », souligne Michel Mouillart.
Il faudra encore du temps pour se remettre de la crise
Signe encourageant, depuis 2016 le taux de mobilité des ménages s’améliore pour s’établir à 20,4% sur Marseille. Mais si les locataires hésitent moins à déménager pour plus grand ou plus confortable, la variation des loyers en cas de relocation reste quasi nulle (0,1%) contre une moyenne de +4,5% entre 1998 et 2016. Il ne faut pas se leurrer, comme l’observe Michel Mouillart, « il faudra encore du temps pour finir de gommer les conséquences des grosses dépressions qui ont touché le marché locatif marseillais ».
*CLAMEUR : Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux.
Liens utiles:
