Les marchés de l’immobilier et du logement sont frappés par une grave crise aux multiples facteurs. Pour mieux comprendre la situation, analyser la conjoncture plus récente et connaître les mesures et la stratégie mises en place, nous avons interrogé en septembre (*) Christine Fabresse, la présidente de la Caisse d’épargne CEPAC et Jérémy Estrader, le directeur général adjoint de la banque coopérative, leader sur le territoire. Malgré les incertitudes, il y a selon eux des raisons d’espérer.
Après les trois premiers volets de notre entretien consacrés à la conjoncture économique générale, au frémissement du marché immobilier et au logement social, Christine Fabresse et Jérémy Estrader abordent aujourd’hui les activités de la Caisse d’épargne à travers l’engament de Foncière CEPAC. Retrouvez l’intégralité de notre grande interview dans notre nouvel Hors-série Logement 2025.
Concernant votre foncière, Cepac Foncière, quels sont les projets ?
Christine Fabresse : Le logement, c’est l’une des filières d’excellence et historique de la Caisse. Elle est née en 1821 et en 1888, elle construit la première cité ouvrière à la Capelette dans le 10e arrondissement. Le logement a toujours été très imbriqué dans nos activités. Comment ? On a parlé du logement social, du financement des ménages, des professionnels de l’immobilier.
En parallèle, nous avons une foncière pour compte propre pour laquelle nous avons de très fortes ambitions. Nous avons décidé de doubler notre investissement pour le porter à un milliard d’ici 2030. Nous avons investi 130 millions l’année dernière. Quand nous sommes arrivés, Cepac Foncière était très investie dans le tertiaire, les bureaux. Nous avons décidé de la diversifier en fonction de problématiques du territoire, par exemple dans l’éducation avec les campus d’Omnes à Marseille et de l’Essca à Aix, dans les centres commerciaux comme le Ciotat Park à La Ciotat.
Nous investissons également dans l’hôtellerie et le tourisme comme dans les programmes de M99 de Constructa. Nous avons également un très gros programme avec le groupe Sebban dans lequel cette fois nous sommes prêteurs mais pas investisseurs. Ce que nous essayons de faire à chaque fois dans cette filière c’est d’être soit investisseur, soit prêteur soit opérateur avec la partie logement social en particulier.
Nous pouvons prendre des parts seuls ou conjointement en partenariat à l’instar de notre joint venture avec le groupe Finamas détenu par cette famille Masliah d’exception. C’est avec elle que l’on a investi dans un programme avenue du Prado, dans M99 sur la partie hôtelière.
M99 : C’est vraiment un programme symbole de notre rôle
Quel rôle joue M99 dans votre stratégie ?
Christine Fabresse : C’est vraiment un programme symbole de notre rôle où l’on met en réseau absolument tout le monde pour créer un écosystème qui soit positif auprès du plus grand nombre de nos partenaires. Nous avons Constructa dans lequel nous sommes entrés au capital et nous en sommes ravis. Nous avons Erilia qui a acquis la partie de la tour dédiée à la résidence étudiante. Avec Finamas, nous avons fait l’acquisition de la partie hôtelière et notre client le groupe Duval qui va se charger de la gestion de la licence Double Tree by Hilton. Nous sommes très fiers de réaliser ce projet M99 avec nos différents partenaires et clients.
Ce milliard d’investissements est-il particulièrement fléché sur Aix-Marseille ?
Christine Fabresse : Nos partenaires investissent parfois sur d’autres zones que les nôtres. Nous sommes le deuxième financeur privé des énergies renouvelables. Nos clients peuvent investir ailleurs. C’est pareil dans l’immobilier. Mais notre vocation et notre objectif sont de toujours donner la priorité à l’investissement local.
L’éducation coche toutes les cases
Sur l’éducation, vous allez continuer de vous engager ?
Christine Fabresse : Les besoins sont là aussi énormes. Nous continuerons à aider. Nous l’avons fait avec la Ville de Marseille autour du programme de rénovation des écoles. Au-delà de l’intérêt de la diversification et de la réponse à des besoins, il y une dimension très forte pour que la société s’en sorte par le haut grâce à l’éducation. Cela répond à notre ADN des Caisses d’épargne, et de la CEPAC en particulier. C’est dans notre culture d’entreprise : nous sommes plus qu’un financeur. Nous voulons être utiles à la société et avoir un impact positif.
Dans notre stratégie RSE, nous sommes mobilisés depuis trois ans autour des jeunes, de la seconde chance. On peut citer le partenariat avec le « Protis Club », avec « Nos Quartiers ont du Talent », ou encore avec « Kedge Business School »… Ce qui m’intéresse quand je prends une décision c’est l’impact que je vais avoir à long terme. C’est le sens d’une caisse d’épargne CEPAC. L’éducation coche toutes les cases.
Une foncière, ça doit vivre
Cela veut-il dire que vous investissez sur le long terme sans forcément d’arbitrages de sorties en valorisation d’actifs ?
Christine Fabresse : Quand on gère une foncière, il y a des actifs qui rentrent, il y a des actifs qui sortent. Une foncière, ça doit vivre. Mais très clairement la stratégie de la CEPAC est sur le long terme. Je n’en verrai probablement pas le bénéfice avant ma retraite (sauf si elle passe à 90 ans !) mais mon rôle est aussi de préparer l’avenir.
Enfin, sur Fos-Berre, êtes-vous investis sur les grands projets de transformation industrielle ?
Jérémy Estrader : En tant que banquier, nous accompagnons tous les grands projets de décarbonation qui auront un impact pour les générations futures sur le territoire. Mais les engagements restent pour la plupart confidentiels à ce stade.
Au-delà des sites industriels, comment investissez-vous sur le périmètre ?
Christine Fabresse : Nous essayons d’anticiper les besoins, en regardant par exemple quel est notre maillage physique. Nous cherchons à être très présents dans les communes en participant à toute une série de programmes nouveaux ou de transformation de sites actuels.
Jérémy Estrader : Nous pouvons citer notre travail avec le groupe Idec qui dispose d’un foncier assez exceptionnel. Nous réfléchissons également avec Erilia et les industriels sur les sujets de logement pour voir comment organiser des parcours d’accès résidentiel pour ces familles qui ne seront pas forcément de la région.
Notre grand entretien consacré au logement avec la Caisse d’épargne CEPAC
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