Immobilier à Aix Marseille : il n’y a pas de capitaine à bord

Les chiffres semestriels de l’OIP, l’Observatoire de l’immobilier de Provence ont été publiés le 17 novembre. Ils révèlent un marché dynamique sur certains secteurs, mais franchement bloqués ailleurs et ils confirment l’impasse dans laquelle se trouve le logement dans la cité phocéenne. Prenons d’abord les chiffres globaux du marché, puis nous aborderons la question cruciale du logement à Marseille.

La construction de maisons individuelles en baisse historique

C’est le secteur en perte de vitesse. La villa individuelle a fait les beaux jours des lotisseurs et des vendeurs de maison clefs en mains. Selon les données du Markemétron, (indicateur mensuel des ventes de maisons individuelles en secteur diffus) il se vendait dans notre région 10 000 maisons individuelles en 2007, alors qu’en 2019, nous terminions aux alentours de 6 000 maisons, et que nous terminerons 2020 vers 5 500. « Le territoire est à la ramasse, la région sombre » constate Christian de Bénazé, directeur général d’Unicil, au nom de la Fédération française du Bâtiment (FFB).

Pour la FFB, « la cause de cette dégradation est connue : la réduction du Prêt à taux zéro (PTZ), la suppression de l’APL accession, ainsi que le foncier le plus cher de France, inaccessible aux revenus moyens locaux (source EPTB 2019). La part des maisons individuelles ne s’élève qu’à 31 % des logements neufs construits dans notre département, contre 47 % en moyenne. Ceci montre bien que nous construisons déjà beaucoup moins en diffus que la moyenne française. »

L’achat type est à Marseille une maison de 100 m2 édifiée sur un terrain de 390 m2 pour un prix médian est de 324 000 € mais les écarts de prix vont du simple au double d’un arrondissement à l’autre. Dans les Bouches-du-Rhône, seules 691 maisons en diffus ont fait l’objet au 1er semestre 2020 d’un permis de construire.

La population des maisons individuelles bouge peu, et dès qu’un bien est sur le marché, il est vendu au prix annoncé, sans aucune négociation. C’est donc une baisse historique d’un mode d’habitat, qui a peu de chance de retrouver des couleurs, sur un territoire métropolitain contraint, où chaque espace agricole, boisé, naturel est dorénavant sous surveillance.

Le logement neuf : plus rare, plus cher

Les permis de construire sont en berne. Les élections municipales sont d’ordinaire une période latence. Mais avec le confinement, le report des élections, les changements d’équipes, l’année 2020 est plombée. Jean-Noël Léon, président de la Fédération des promoteurs immobiliers de Provence constate « la baisse massive de délivrance des permis de construire, en Provence de 50 % en fin du second trimestre 2020 avec une chute de 70 % sur la ville de Marseille, ce qui aura mécaniquement des répercussions négatives sur l’ensemble des activités en 2021 et 2022 ». Des investisseurs institutionnels (CDC Habitat et Action logement, Erilia…) ont limité la casse en passant commande en VEFA (Vente en état futur d’achèvement), ce qui a permis au marché de début d’année 2020 de ne pas s’effondrer.

Les mises en vente ont baissé de 47 % au premier semestre avec 1 500 logements commercialisés en moins. Les prix connaissent une hausse légère de 2 % avec un prix moyen de 4 694 €/m2 sur le département, un peu plus cher à Marseille : 4 784 €/m2. Le stock est de 10 mois avec 4 300 logements disponibles.

Logement social : toujours en dessous de la cible

Depuis des années, les autorités, les plans, les schémas prévoient des objectifs de logement social d’environ 5 000 unités dans le département, qui ne se réalisent jamais dans les faits. Cette année ne déroge pas : « l’année 2019 note Pascal Friquet, président de l’Association régionale HLM, s’est terminée pour les Bouches-du-Rhône avec un niveau d’activité faible, seulement 3 422 logements sont agréés pour un objectif de 5 267, à peine supérieur à̀ celui enregistré en 2018 avec 3 330 logements ». Au printemps dernier, le préfet de Région a fixé à 13 175, le nombre de logements sociaux à agréer en 2020 en Provence Alpes Côte d’Azur, dont 5 363 logements (1 794 PLA-I, 2 507 PLUS et 1 062 PLS) sont affectés aux Bouches-du-Rhône, soit 40 % de l’objectif régional.