Le projet immobilier du hangar J1 verra-t-il enfin le jour ? Depuis le concours lancé par le Grand port maritime de Marseille en 2017 et l’annonce du groupement lauréat en 2019 (La Passerelle du groupement Vinci – Caisse des dépôts) il ne s’est quasiment rien passé sur le site stratégique du port, situé entre la gare maritime et le siège du port à La Joliette.
Une nouvelle mouture du projet devait être présentée à l’automne dernier après l’arrivée d’une nouvelle direction au sein de l’Adim (filiale développement immobilier du groupe Vinci en charge du dossier), rien n’a finalement officiellement bougé cet hiver si ce n’est l’affichage sur les grilles qui séparent le bâtiment du boulevard Jacques-Saadé de quelques panneaux d’informations retraçant l’histoire du site.
En coulisses, les acteurs impliqués dans le projet continuent néanmoins d’être mobilisés, à l’instar de la Banque des territoires (Groupe Caisse des dépôts). Alexis Rouque, le directeur régional, est revenu sur cet épineux dossier lors de sa conférence de presse présentant les résultats de la banque publique régionale le 23 avril dernier.
Exit le jeu vidéo, vive la mer
« On a consacré l’année 2024 à retravailler la programmation pour être plus en adéquation avec le site. Il y avait une partie qui était tournée vers le jeu vidéo qui devrait basculer vers un autre type d’usages avec une offre culturelle intéressante tournée vers la mer, avec une animation par un opérateur très solide », confie le responsable sans dévoiler le nom de l’opérateur. « Nous avons revu la répartition des surfaces entre bureaux, hôtellerie, restauration avec une pré-commercialisation qui a bien marché. Nous en sommes au stade de la recherche des co-investisseurs en prenant appui sur cette nouvelle programmation avec une échéance à l’été », précise Alexis Rouque.
Les discussions avec le port se poursuivent en parallèle. Selon une source proche du dossier, le GPMM rechigne à revoir les conditions tarifaires de la redevance fixée en 2017 alors que la conjoncture du marché immobilier a bien changé, précipitée vers le bas avec la crise du Covid, puis la hausse des coûts des matières premières, puis, enfin, la hausse des taux.
Alors qu’un permis de construire modificatif a été déposé, « le dossier progresse », assure néanmoins Alexis Rouque, qui tente d’être rassurant. Un début des travaux, évoqué pour fin 2025, « n’est pas impossible… » Mais plus que le chantier, c’est le closing du tour de table avec les co-investisseurs qui lui semble décisif : « il faut que ce soit boucler dans le courant de l’année. »
Les leçons du dossier J1 : une opération complexe
Pour Alexis Rouque, les difficultés rencontrées par le projet du J1, frappé par une conjoncture adverse, est symptomatique de la nouvelle donne immobilière dans le tertiaire. « Ce projet est très illustratif car l’immobilier, cela va être de plus en plus cela. Sortir des projets sur des grandes ZAC, c’est facile. Reprendre, comme le fait La Plateforme (projet de grande école du numérique dans le quartier des Crottes, ndlr), des anciens entrepôts pour les transformer en ERP, ce n’est quand même pas la même chanson. » Et de poursuivre : « ce sont des actifs difficiles à travailler où les économies d’échelle ne sont pas évidentes car chaque projet est différent. Quand vous êtes promoteurs et que vous sortez un R+5, c’est partout le même plan. C’est industrialisé et déployé. Ici, c’est du cas d’espèce à chaque fois. Et vous pouvez tomber sur des mauvaises surprises comme de l’amiante, la pollution des sols… C’est difficile dans l’immobilier de gérer l’aléa car c’est difficile à financer et à assurer. »
Alexis Rouque pointe un autre écueil sur ce type d’actifs déjà existants : les niveaux de rentabilité. « C’est plus compliqué de satisfaire les attentes des investisseurs. D’où notre rôle d’être un peu plus patient que les autres de part notre mission contra-cyclique mais on ne peut tout de même pas faire les choses seuls… » La fumée blanche cet été ?
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