Les professionnels de l'immobilier tirent (encore) la sonnette d'alarme : « C'est de pire en pire »

Ils étaient tous réunis, mardi 19 mars, dans un local de la place aux Huiles à Marseille (1er). Alors que le président de la République était en visite dans la cité phocéenne pour aborder la problématique du trafic de drogue, les acteurs du bâtiment locaux, réunis au sein de l’Alliance pour le logement, ont tenu à alerter sur un autre fléau : celui de la pénurie de logement qui frappe les Bouches-du-Rhône.

Arnaud Bastide : « Nous avons besoin de véritables mesures, pas de mesurettes à la marge »

Un phénomène qui n’est malheureusement pas nouveau. « C’est de pire en pire. Cela fait maintenant deux ans que l’on tire la sonnette d’alarme. Et il faudra au moins trois ans pour remédier à ce retard. Au total, on a donc déjà perdu cinq ans » contextualise en préambule Cyril Sauvat, président de la fédération du bâtiment et des travaux publics (BTP) des Bouches-du-Rhône. Le patron du BTP s’inquiète d’une « urgence sociale » à produire du logement. En effet, l’analyse conjoncturelle fournie par l’observatoire de la construction, le CERC, pour les Bouches-du-Rhône fait état d’une baisse de 34% d’autorisation de construction de logements entre début 2023 et début 2024, soit 7970 logements neufs autorisés dans tout le département. La commercialisation des logements neufs, elle aussi, est en chute libre : en un an, les mises en vente ont baissé de 36% et les réservations de 40%.

Quant aux mesures gouvernementales annoncées par le ministre du logement Guillaume Kasbarian à l’occasion du Mipim de Cannes, mercredi 13 mars dernier, elles ne satisfont pas plus les acteurs de la filière : « Nous avons besoin de véritables mesures, pas de mesurettes à la marge. Les propositions du ministre ne sont pas au niveau de l’enjeu. L’urgence est dans le choc de la demande. Il faut que les gens redeviennent solvables » tape du poing Arnaud Bastide, président de l’observatoire de l’immobilier de Provence.

Construction de logements : des chiffres toujours catastrophiques

Prêt à taux zéro, baisse de la fiscalité, statut de bailleur privé…

Pour remédier à la situation, les professionnels de l’immobilier ont établi une liste de mesures qu’ils souhaitent pousser auprès des pouvoirs publics locaux. Cette liste de propositions vise avant tout à créer un « choc d’offre » afin de relancer la demande, en berne à cause de l’inflation et de la baisse du pouvoir d’achat. Or, pour Eric Pinatel, président de l’Agence régionale de l’habitat à loyer modéré (ARHLM Paca Corse), il est important de recréer un parcours résidentiel, afin de relancer la dynamique et permettre davantage de rotation dans les logements.

Parmi les mesures phares, le maintien du prêt à taux zéro (PTZ), dans sa version 2023, qui permet aux ménages les plus modestes d’accéder à la propriété. En effet, si le gouvernement prévoit de prolonger ce dispositif jusqu’en 2027, il souhaiterait en exclure le financement des maisons individuelles. Un « non-sens » pour Philippe Maleval, président du pôle habitat FFB. « Ce PTZ est une solution pour donner du pouvoir d’achat aux personnes défavorisées », insiste-t-il. De leur côté, la Fédération nationale de l’immobilier Fnaim et le syndicat Unis défendent une meilleure valorisation des bailleurs privés : « L’amortissement limité et la taxe foncière font fuir les investisseurs. La plupart des bailleurs préfèrent alors se tourner vers de la location saisonnière de courte durée, type Airbnb, plus rentable », affirme François-Xavier Guis, de la Fnaim. « Le projet d’encadrement des loyers pèse sur les bailleurs, alors que les loyers sont déjà plafonnés par l’indice de référence des loyers. On a tout intérêt à préserver les bailleurs privés, qui représentent la majorité du parc locatif marseillais », ajoute Nicolas Rastit, de l’Unis Provence Corse. Alors que la Ville de Marseille réclame justement une expérimentation de l’encadrement des loyers dans la cité phocéenne.

Très cher bâti ancien…

De son côté, la chambre des notaires départementale demande de faciliter la transmission d’un bien immobilier au sein d’une même famille pour en faire une résidence principale, mais aussi une exonération partielle des droits de mutation pour dynamiser l’acquisition de logements neufs.

Si les acteurs de l’immobilier réunis ce mardi 19 mars saluent l’avènement d’un plan local pour l’habitat métropolitain, ils fustigent la politique d’attribution de permis de construire par la Ville : « Le problème est que les règles en matière d’autorisation des constructions sont mal appliquées, ou le sont de façon trop restrictive. Or, le bâti existant en ville est difficilement exploitable et très coûteux à restaurer … », déplore Olivier Armand, du syndicat des architectes de France qui demande à être davantage consulté dans l’analyse du bâti existant. De fait, la rénovation de l’existant est au cœur de la stratégie de la société publique locale d’aménagement d’intérêt national (SPLA-In) qui vient de lancer plusieurs appels à projets dans divers quartiers de Marseille.

Nicolas Rastit (Unis) : « Ces immeubles n’ont pas de fondations. Il faudrait tout détruire pour reconstruire »

Pour Nicolas Rastit, face à la difficulté de rénover le bâti ancien, l’idéal serait carrément de faire tabula rasa d’une majorité des immeubles marseillais : « Le “trois fenêtres” typique ici n’a pas été construit pour durer dans le temps. Ces immeubles n’ont pas de fondations. Il faudrait tout détruire pour reconstruire. Mais cela demande du courage politique… » analyse-t-il.

Les relations entre les professionnels de l’immobilier et la mairie de Marseille semblent toujours tendues. L’Unis et la Fnaim doivent être reçus le 16 avril prochain pour la première fois par l’adjoint au maire en charge du logement Patrick Amico, afin de porter la voix des bailleurs privés. Un autre enjeu dans la construction de logements, tranche Cyril Sauvat : l’acceptabilité de la population, qui « doit formuler haut et fort sa demande de logement » afin d’inciter les pouvoirs publics à agir …