Constructa invite les « pionniers » du nouveau Marseille à habiter la tour M99

Le groupe Constructa a lancé au dernier trimestre 2024 les travaux de la tour M99. Déjà pré-commercialisé à 60%, cet immeuble de grande hauteur (IGH) de 99 mètres, avec 30 étages (17 200 m2 de surface totale de plancher), vient compléter la skyline de l’opération Les Quais d’Arenc lancée au début des années 2000 par Marc Pietri, l’ancien président de Constructa décédé en 2020.

Depuis cinq ans, c’est Jean-Baptiste Pietri, le fils du fondateur, qui a pris les commandes du groupe immobilier basé au 26e étage de la tour voisine La Marseillaise, elle aussi bâtie par Constructa sous le dessin coloré de Jean Nouvel.

C’est par un hommage, justement, à cette tour de Jean Nouvel que Jean-Baptiste Pietri a accueilli les journalistes invités lundi 10 mars à découvrir le nouveau chantier qui achèvera en 2028 le projet d’ensemble des Quais d’Arenc qui comprend déjà, sur le périmètre, les immeubles Le Balthazar, la Porte Bleue et La Marseillaise.

M99 est le fruit d’un long chemin débuté au début des années 2000. Le projet initial baptisé H99 (1er permis de construire obtenu en 2008) a été revu. Le dernier permis de construire modificatif a été obtenu en 2022 auprès de la nouvelle municipalité. Car malgré le succès du nouveau Marseille, tiré par le développement d’Euroméditerranée, l’établissement public d’aménagement né en 1995, la commercialisation du premier projet H99 s’est heurté aux réalités du marché. « C’était trop tôt et il y a eu des crises comme celle de 2008 », observe aujourd’hui Jean-Baptiste Pietri.

M99 : « un rapport à l’extérieur extrêmement puissant et généreux »

Il a fallu dix ans plus tard réinventer le projet, en le mettant au goût du jour, en tenant compte des nouveaux usages tout en s’inspirant des retours des premiers clients de H99. « Oui, il y avait une clientèle pour habiter la verticalité. Oui, il y avait un intérêt très fort. Mais ce que les gens souhaitaient lorsqu’ils envisageaient de venir dans un ce panorama extraordinaire, c’était un rapport à l’extérieur extrêmement puissant et généreux. Or, nous étions dans H99 dans une démarche plutôt de loggias. »

Tout en gardant le gabarit et la silouhette en trois blocs successifs, cintrés de “tailles de guêpe”, le nouveau projet, toujours sous le dessin de Jean-Baptiste Pietri, l’architecte de la tour, en plus d’en être le promoteur, emprunte désormais au répertoire balnéaire avec des balcons filants à tous les étages et quelle que soit la destination d’usage.

Le rapport à l’extérieur est aussi développé à travers une proportion de vitrage atteignant 42% de la surface des murs contre une réglementation à 17% minimum. « C’est un effort très important tant au niveau économique que technique. Nous souhaitons une tour extrêmement vitrée qui permette de profiter du panorama », souligne l’architecte. Les superficies des logements sont volontairement grandes, la hauteur sous plafond se situant à 2,70 m. La recherche de la qualité est partout « en étant toujours au-dessus des normes minimales. 97% des logements ont une vue mer », souligne encore l’architecte-promoteur.

« Ces dernières années, l’immobilier est devenu un produit financier », constate au passage Jean-Baptiste Pietri, avec une crise de la qualité de l’offre. « Ce n’est pas la façon dont travaille Constructa, qui est ce que l’on appelle un “éditeur urbain”. Comme vous le voyez, les appartements sont grands. » Et de citer en exemple un T3 de 85 m2, un T4 de 151 m2. « Ce sont des superficies que nous avons connu plutôt dans les années 70, souligne le professionnel. Et il y a une clientèle pour cela car elle n’est pas satisfaite aujourd’hui quand elle recherche dans le neuf. »

M99, pourquoi “M” ?
Marseille, Mouvement, Mutation, Mer Méditerranée, Multiusage, Mistral, Monochrome, Muse, (Bonne) Mère, Mauresque, Minot, (O)M ou, pour la famille Pietri, M comme… Marc.

En parallèle de l’enveloppe extérieure, Constructa a donc aussi fait évoluer le programme intérieur. La partie logements est réduite par rapport au projet initial au profit d’une mixité d’usages et de public. L’opération M99 intègre ainsi des commerces en bas d’immeuble puis une résidence étudiante, un hôtel et un restaurant panoramique, et enfin les logements avec un rooftop pour les habitants. « Nous amenons ici une diversité qui correspond à ce quartier encore jeune tout en étant dynamique », se félicite Jean-Baptiste Pietri.

M99, étage par étage

Le rez-de-chaussée, ouvert sur un jardin, sera animé par un commerce, le lobby/café de l’hôtel ainsi que les différentes entrées des résidences. Les six premiers niveaux (RdC, mezzanine/R+5) seront dédiés à une résidence étudiante sociale de 96 logements, dont l’exploitation a été confiée à Fac Habitat, spécialiste du logement étudiant, pour une durée de 15 ans. La résidence est portée en nue-propriété par Agarim et l’usufruit est acquis par Erilia (acteur de l’habitat social).

Sur les huit étages suivants (R+6/R+13), M99 hébergera le premier hôtel DoubleTree by Hilton de Marseille. L’ouverture de cet établissement haut de gamme d’une capacité de 130 chambres est prévue au premier trimestre 2028. Pour acquérir les 5 000 m2 de l’hôtel, la Caisse d’Épargne CEPAC, via sa filiale CEPAC Immobilier, s’est associée au Groupe Finamas, foncière patrimoniale de la famille Masliah, également originaire de Marseille. L’exploitation de l’hôtel sera assurée par Magora (ex-Groupe Odalys, Groupe Duval). Véritable balcon suspendu au-dessus de la mer, un restaurant avec terrasse panoramique de près de 250 m2 ouvrira au 12e étage.

Dans les 17 étages supérieurs, la tour offrira 102 appartements d’exception (du studio au 5 pièces, dont des duplex), dont les prix sont compris entre 267 000 € et 2,77 millions d’euros, soit plus ou moins 10 000 euros le m2. D’une superficie oscillant entre 30 et plus de 200 m², ils disposeront, en majorité, d’espaces extérieurs et de vues dégagées.

Au 30e étage, tous les résidents bénéficieront d’un accès privatif à un rooftop partagé de près de 300 m², véritable belvédère paysager offrant un panorama unique sur la Méditerranée et Marseille.

La partie réservée aux logements a été divisée par deux avec une centaine d’unités à la vente contre 200 dans H99. Une manière de nettement “dérisquer” le projet. Preuve en est, à date, 60% de l’ensemble de M99 a trouvé preneur (voir le détail ci-dessous) et près de 35% des logements sont réservés via la commercialisation opérée par la filiale de vente Constructa-1964.

Une projet qui veut réduire son impact environnemental

Dans une démarche visant à réduire au maximum son empreinte carbone, la tour M99, se veut “lowtech”. Elle sera construite avec des façades réalisées hors site (dans le sud de la Drôme) en béton bas carbone, largement composées de surfaces vitrées (42% contre 17% en moyenne). Le chauffage et le rafraîchissement du bâtiment seront alimentés par Thassalia, la plus grande centrale de géothermie marine en France opérée par Engie. Cette boucle d’eau de mer permet de diminuer de 70% les émissions de gaz à effet de serre. Une attention particulière sera portée à la végétalisation du site avec des arbres à hautes tiges en pleine terre qui contribueront à la préservation de la biodiversité urbaine.

Enfin, M99, structurellement conçue pour être réversible, pourra s’adapter à d’autres usages (bureaux, hôtel…) grâce à sa trame universelle et sa hauteur sous dalle supérieure aux standards du logement neuf. La conception de la tour intègre des solutions bioclimatiques avec, par exemple, des éléments architecturaux qui protègent du soleil en été sur les façades les plus exposées. Le projet vise à obtenir les certifications Breeam2 niveau “Very Good” pour l’hôtel et BEE3/BEE+ “Logement Neuf” pour la résidence étudiante.

Source : Constructa

Le calendrier de M99

Une tour résidentielle IGH : « rage et passion »

Jean-Baptiste Pietri ne masque pas son implication et son affect en présentant l’histoire et les caractéristiques de sa tour, le seul IGH résidentiel en France lancé depuis plus de 50 ans. « Vous ne pouvez pas savoir la rage et la volonté qu’il faut pour faire aboutir un tel projet. Nous avons commencé ce projet en 2003… Ce n’était pas par ambition économique ou mercantile. C’est au contraire une passion. Comme le disait souvent mon père, “si j’avais voulu gagner de l’argent j’aurais fait des immeubles de R+5 / R+6 de bureaux et cela ferait longtemps que ce serait terminé.” Mais nous aimons Marseille, l’architecture, les projets et ce genre de défi. C’est une expérience absolument extraordinaire en France. C’est une aventure qui motive les collaborateurs de Constructa. Faire passer le projet et l’ambition pour un territoire avant la finance, avoir cette passion. »

Pour autant, le projet, reconnaît-il, doit être rentable sinon il n’est pas financé. Le chiffre d’affaires de commercialisation atteint, selon les chiffres du groupe communiqués à la presse, 110 millions d’euros hors taxe pour un coût de construction d’environ 50 millions d’euros auxquels il faut ajouter de nombreuses autres charges qui viennent s’ajouter et quasi doubler la facture (architecte, bureaux d’études, maître d’ouvrage, assurances, etc). « Dans les temps très, très profitables, les promoteurs et maitres d’ouvrage allaient chercher du 7% de rentabilité, explique Jean-Baptiste Pietri. Ce n’est plus le cas mais nous restons profitables avec un taux de rentabilité raisonnable. »

Pour boucler l’opération, Jean-Baptiste Pietri et sa soeur Marie-Victoire Pietri, administratrice en charge de la communication et de la RSE, comptent sur la même passion pour Marseille de ses futurs clients. « De nombreux acheteurs sont entrepreneurs du territoire », observe-t-on à Constructa. Jean-Baptiste Pietri mise sur ces « pionniers qui ont une ambition, un optimisme, qui rêvent à l’expansion de la ville et qui achètent ici comme un accomplissement » pour continuer à bâtir le futur de la ville.

Le duo Pietri était à Cannes au Mipim la semaine dernière pour fêter les 60 ans de Constructa lors d’une soirée de prestige au Carlton qui a réuni plusieurs centaines de professionnels de l’immobilier et de la finance, dont de nombreux Marseillais. Beaucoup d’entre eux se verraient bien s’installer dans la nouvelle grande tour blanche. M99, bientôt la nouvelle icône de la skyline marseillaise.

A propos de Constructa

Créé en 1964, le Groupe Constructa est une entreprise familiale associée à la Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse depuis 2024. Constructa conçoit, développe, commercialise et gère des projets immobiliers, marqueurs forts des territoires en France. Plateforme de services immobiliers, le savoir-faire du groupe s’illustre dans quatre domaines complémentaires : la promotion avec Constructa-Les Éditeurs Urbains, la commercialisation avec Constructa-1964, la gestion d’actifs avec Constructa-Asset Management et la gestion de fonds d’investissement immobilier avec Victoires Haussmann SGP.

Constructa a notamment réalisé la Tour La Marseillaise de Jean Nouvel, les Docks de Marseille, les Sofitel aux USA, le Carlton à Cannes… Il compte 200 collaborateurs, 11 milliards d’euros d’actifs sous gestion, plus de 300 immeubles en property management sur l’ensemble du territoire national et a vendu 60 000 logements.

Source : Constructa

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