Tensions à l’horizon sur le marché de l’immobilier professionnel à Aix Marseille

Du haut de la Tour la Marseillaise (2^e), l’agence NCT immobilier reçoit ses clients promoteurs, constructeurs et gestionnaires d’actifs pour faire un point sur le marché de l’immobilier tertiaire de la métropole Aix-Marseille en 2022. « La très bonne nouvelle, c’est que notre territoire est sur le podium avec 159 000 m2 de demande placée après Lyon (325 200 m2) et Lille (270 000 m2) », introduit Antoine Combe, le directeur associé de l’agence en conseil immobilier NCT immobilier, installée aux Docks de la Joliette à Marseille.

L’agence déroule un bilan positif de l’immobilier tertiaire à Aix-Marseille, tiré par la demande placée de bureaux à Marseille (+2%) et l’investissement (+10%).

Les voyants de la demande placée de bureaux à Marseille « sont au vert », assure Valérie Astruc, la directrice adjointe de l’agence marseillaise. Marseille reste en effet la ville « locomotive » pour le territoire avec 103 000 m2 de demande placée (+2% vs 2021) en comparaison aux 56 000m2 de demande placée pour le Pays d’Aix (-8% vs 2021).A Marseille, les demandes se concentrent autour de trois zones : Euromediterranée (32%), Marseille-Centre (18%) et Marseille Sud (25%). A Aix-en-Provence, c’est en majorité sur le pôle d’activités d’Aix (51%) que les entreprises s’installent.

La location domine le marché des bureaux à Aix-Marseille

A Marseille et Aix-en-Provence, les petites surfaces de moins de 500 m2 sont les plus prisées : à Marseille, ce type de bureaux représente 35% des transactions et 53% à Aix-en-Provence. NCT immobilier explique ce constat par la rareté du foncier dans le centre alors que la demande de retour en ville, proche des transports en commun est en croissance.

Le secteur bureaux à Marseille comme à Aix est tiré par le marché locatif. A Marseille, les transactions locatives représentent 70% de la demande placée. A Aix, c’est encore plus prépondérant : la location représente 78% de la demande placée. Et ce, malgré des loyers qui augmentent. A Marseille, un bien de première main (neuf) est loué environ 210€/m2 (+8% vs 2021) et un bien de seconde main est loué 177€/m2 (+5% vs 2021). A Aix, le prix de la location de locaux de seconde main a également augmenté de +8%. Les entreprises se tournent donc plutôt vers la location que vers l’achat, notamment en période de flex-office depuis le Covid, malgré des loyers qui augmentent.

L’offre de neuf en tension

Mais malgré cette tendance, la demande placée globale (location, vente, compte propre, VEFA, BEFA) est en baisse de 2 points à Aix-Marseille par rapport à 2021. Valérie Astruc alerte sur « la faible part du neuf et restructuré qui ne représente que 9% des transactions. » Le marché du neuf est en effet fortement en tension selon NCT immobilier. Cette rareté des fonciers, couplée à un contexte inflationniste, ne permet pas de répondre à la forte demande des utilisateurs. L’analyse pointe que« ce déséquilibre entrainera des pressions haussières sur les valeurs locatives ou les prix de vente dans les secteurs les plus plébiscités.»

Selon les prévisions entre 2023 et 2026, les projets immobiliers comme la tour Le Mirabeau (5 300m2 livré en 2023), le Phocéa (8 340m2 livré en 2024) ou Newdelec (13 000m2 livré en 2025) devraient néanmoins augmenter l’offre de première main à Marseille.

Les locaux industriels intéressent

La métropole Aix-Marseille enregistre d’autre part une augmentation de 3% de la demande placée pour les locaux industriels. Le secteur des rives de l’Etang de Berre concentre d’ailleurs 39% de la demande placée. Ce type de locaux, souvent très étendus (50% des locaux sont supérieurs à 1 500 m2) n’attirent cependant que très peu les investisseurs. Ils ne sont que 3% à investir dans ces actifs immobiliers.

L’investissement a augmenté de 10% mais…

L’investissement a représenté 823 millions d’euros en 2022, soit une croissance de 10% par rapport à 2021. Ce montant d’investissement record pour Marseille s’explique par la vente de la Tour la Marseillaise en juin dernier de Swiss Life Assets Managers France à Perial Asset Management pour 250 millions d’euros. En effet, cette transaction reflète l’intérêt des investisseurs pour les bureaux (54%). L’investissement du groupe suédois Vastint, le fonds d’investissement d’Ikea, pour racheter le domaine de la Vallée verte pour 30 millions d’euros début février est également un exemple.

« Je crois que cette fois-ci l’on subit une crise très soudaine, et que l’on va en ressortir très vite. »

Olivier de Molliens

En revanche, Olivier de Molliens, le directeur général adjoint chez NCT investissement, constate un fort ralentissement des investissements sur le premier semestre 2023, dû au contexte de guerre en Ukraine et d’inflation. La remontée des taux directeurs amorcée par les banques centrales depuis l’été 2022 ont poussé les investisseurs à être prudents et aux propriétaires à conserver leurs biens. Chacun lève son stylo. « Mais il y a de l’argent ! assure le dirigeant, Nous avons mis des années à sortir de la crise de 2008. Mais je crois que cette fois-ci l’on subit une crise très soudaine, et que l’on va en ressortir très vite. »

[Document source] Point global sur le marché tertiaire de NCT immobilier

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