[Immobilier] Coworking, coliving, flex office : quels espaces pour une vie en télétravail ?

Extrait de notre hors-série Les nouvelles adresses des entreprises paru en mars 2022. Cette publication trimestrielle, consacrée à l’immobilier de bureau, interroge ce qui se dessine sur le territoire régional, pour penser ce qui se construit et se construira demain.

Si la tendance des années 2010 était d’installer son siège social en périphérie des villes, dans des locaux moins chers, la crise sanitaire a rebattu les cartes de l’immobilier de bureau. La normalisation du télétravail, puis le retour progressif au bureau, ont accéléré le développement des espaces de travail partagés, le « coworking » (cotravail), plébiscité par les salariés. Plus proches de leurs lieux d’habitations et sources d’interactions sociales, ces espaces apparaîssent comme une alternative au « total » retour au bureau ou au 100 % télétravail. Depuis 2021, l’organisation du travail fait sa mue, il sort de sa chrysalide pour devenir plus flexible et mieux correspondre aux attentes des salariés.

Du coworking aux bureaux flexibles…

Une prospective menée en 2021 par Provence Promotion, en tandem avec l’association des directeurs immobiliers (ADI) et Euromediterranée, montre les mutations de la reprise du travail au bureau après des mois de travail à la maison. Les jeunes actifs notamment « ne souhaitent surtout plus consacrer de temps aux déplacements. C’est l’inverse de métro-boulot-dodo ! » assure Philippe Stefanini, le directeur général de Provence Promotion. Les collaborateurs recherchent donc plus de flexibilité entre la vie professionnelle et personnelle. Pour ce faire, ils recherchent un lieu de travail proche de leurs domiciles pour se déplacer à pied ou à vélo et gagner du temps dans leur journée. Autre aspect révélé par cette étude : le besoin insatiable de contact humain au travail, gage d’émulations et de créativité.

Les jeunes actifs ne souhaitent plus consacrer de temps aux déplacements. C’est l’inverse de métro-boulot-dodo !

Philippe Stefanini

Certains acteurs du territoire, à l’image du groupe La Poste et Pernod Ricard France, ont quitté leurs sièges des quartiers aux confins de la ville pour revenir dans l’hypercentre. En mars 2021, les 300 salariés de la direction Provence- Alpes-Côte d’Azur de La Poste, ont ainsi réinvesti l’Hôtel des Postes de la rue Colbert (1er arrondissement) réhabilité par l’architecte Roland Carta, après quatre ans de travaux. La nouveauté ? Un nouvel espace de coworking de 500 m2 au rez- de-chaussée. C’est une filiale de La Poste Immo, le gestionnaire d’espaces de coworking « Startway » qui accueille une soixantaine de cotravailleurs, aussi bien salariés de La Poste que des travailleurs extérieurs.

« Startway » essaime dans toute la France un réseau de 36 espaces. L’un des cofondateurs, Gaël Montassier, est venu inaugurer, en novembre 2021 à Marseille, l’espace de Colbert et celui de Préfecture du 18 rue Dieudé (6e arrondissement). Pour ce deuxième espace de 1 200 m2, Startway s’est associé à Pivot Panda pour rénover cet ancien hôtel particulier du XVIIIe siècle Dans cet écrin, plusieurs espaces de convivialité ont été conçus pour catalyser le lien social : une grande terrasse en bois, une cuisine ouverte et plusieurs salons disséminés dans l’immeuble.

« Nos locataires recherchent la rencontre. À la fois pour se sentir moins esseulés, explique Agathe Rébert, la gestionnaire de Startway Préfecture, et à la fois pour collaborer et trouver de nouveaux partenaires. » Un fonctionnement similaire à la Briqueterie, une nouvelle « résidence » d’experts du numérique implantée à la Plaine (6e arrondissement.), dont la jeune cofondatrice Clotilde Reynier vante aussi le terreau social de son espace de 300 m2 : « Ici, personne ne travaille dans son coin. Tous les résidents s’entraident et passent du temps ensemble. »

L’autre bénéfice du coworking, pas des moindres pour l’employeur, est l’ultra-flexibilité. Les baux immobiliers traditionnels de 3, 6 et 9 ans, bloquent les start-up qui ne peuvent pas miser sur une activité régulière pendant trois ans a minima. La location dans un espace collaboratif permet aux entrepreneurs de « changer de contrat à tout moment », témoigne Guillaume Pellegrin, le fondateur de Newton Offices. Si l’activité se développe, autant que si elle se replie, ces lieux proposent également « des bureaux privatifs à la carte, sans engagement » où chaque locataire peut donc disposer d’espaces adaptables à son activité. Que l’entreprise recrute ou réduise ses effectifs, cette offre permet d’adapter la taille des bureaux en fonction des besoins immédiats.

Ici, personne ne travaille dans son coin. Tous les résidents s’entraident et passent du temps ensemble.

Clotilde Reynier

De nouveaux espaces vont également voir le jour sur le territoire en 2022. À l’instar du montpelliérain Bureaux & Co qui s’installe sur 1 200 m2 aux Docks Villages au premier semestre, avant un deuxième lieu au pôle Belle de Mai à la fin de l’année. De son côté, la gare Saint Charles à Marseille a aussi étoffé son offre de services avec « Weséno », un espace de 400 m2 pour permettre aux voyageurs de rester travailler et mener des rendez-vous entre deux trains.

L’émergence du coliving

Pour répondre aux nouvelles problématiques de proximité entre le lieu de travail et d’habitation, l’aménageur Euromediterranée doit prospecter, imaginer les aménagements de demain, pour fluidifier les déplacements, et coordonner les temps de vie. En tant qu’aménageur du territoire, le directeur général d’Euromediterranée, Hugues Parant, détaille sa vision du futur du télétravail Euromediterranée table sur la création de nouveaux espaces de travail, au pied des immeubles, envisagés comme des « escales de travail intergénérationnel. »

Pour attirer de nouveaux arrivants venus de Paris ou d’autres régions, The Babel Community – dont le succès d’un premier concept dispose déjà une adresse connue rue de la République à Marseille – a ouvert un deuxième espace de coworking et de logements (coliving) de 8 500 m2 sur plusieurs étages, en lieu et place des anciennes Galeries Lafayette de la rue Saint-Ferréol. Les cibles évoquées par le patron, Benoît Jobert, sont claires : « Ce sont les jeunes actifs qui vivent une période de transition personnelle » explique le fondateur. Pour lui, la force de son concept tient aux lieux authentiques dénichés, toujours plus grands. À l’instar du prochain campus de 15 000 m2 à Aix-en-Provence qui ouvrira ses portes en fin 2023 avec son terrain de squash. « Vous savez, les gens viennent chez nous pour les services. Plus il y aura de services, plus ils viendront. Or, nous pouvons le faire, car nous avons de grands espaces, avec de nombreux logements, ce qui nous permet d’amortir les coûts des services supplémentaires » soutient Benoît Jobert.

La crise a profité aux espaces de bureaux partagés (coworking, coliving, bureaux privatifs flexibles) qui semblent plus appropriés pour le futur des lieux de travail que le retour dans des technopôles excentrés. Pour rester compétitif, ces bureaux urbains développent une palette de services de plus en plus variée (sport, bien-être, réductions…) face à la hausse de la demande des entreprises, qui le perçoivent comme un nouvel argument pour soigner leur marque employeur et recruter de jeunes actifs.

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